Thị trường BĐS Việt Nam đã chính thức bước vào một chu kỳ mới với khởi đầu đạt nhiều kết quả khả quan. Nguồn cung nhà ở đã tăng mạnh trong nửa đầu năm, kéo theo lượng giao dịch gia tăng tương ứng, khi nhu cầu ở thực tiếp tục được duy trì ổn định và nhà đầu tư đã tích cực tham gia thị trường, nhờ tác động tích cực từ các yếu tố như: tăng trưởng kinh tế vĩ mô ổn định, hạ tầng giao thông được đẩy mạnh, chính sách tín dụng nới lỏng giúp lãi suất duy trì ở mức thấp, và các dự án mới áp dụng nhiều chính sách bán hàng ưu đãi.

Đáng chú ý, số lượng doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực BĐS quay trở lại thị trường trong 6 tháng đầu năm tăng vọt 76% so với cùng kỳ năm trước. Đồng thời, số doanh nghiệp thành lập mới cũng tăng 15%, với tổng vốn đăng ký tăng 20%. Bình quân mỗi tháng, có khoảng 430 doanh nghiệp BĐS mới được thành lập. Không chỉ gia tăng về số lượng, nhiều doanh nghiệp đang hoạt động cũng chủ động mở rộng quy mô, tăng tốc tuyển dụng nhân sự. Đây chính là tín hiệu tích cực phản ánh sự chuyển biến rõ rệt về tâm lý và kỳ vọng của cộng đồng doanh nghiệp đối với giai đoạn phục hồi và phát triển sắp tới.

Tuy nhiên, sự phục hồi của thị trường bắt đầu với những xu hướng hoàn toàn mới mẻ, đòi hỏi tất cả các chủ thể tham gia thị trường phải duy trì trạng thái sẵn sàng và khả năng thích ứng linh hoạt trước mọi diễn biến có thể xảy ra.

Bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường BĐS Việt Nam cho biết, 10 điểm nhấn đáng chú ý khắc họa bức tranh toàn cảnh thị trường nửa năm qua bao gồm: sáp nhập tỉnh thành – từ “làn sóng” tới quỹ đạo ổn định; nỗ lực tìm điểm cân bằng giá – hy vọng hay ảo vọng?; bảng giá đất và những tranh luận chưa hồi kết; dòng tiền dịch chuyển từ Bắc vào Nam; tín dụng BĐS – dòng tiền chưa có cơ hội tìm đến nhu cầu thực; công nghệ làm mới thị trường địa ốc; đào tạo, thi sát hạch cấp chứng chỉ: Linh hoạt hơn song vẫn còn nhiều vướng mắc; hệ thống chính trị & Quyết tâm định hình lại thị trường BĐS; thuế đối ứng và dự báo tác động tới thị trường BĐS Việt Nam; tín hiệu tăng trưởng toàn diện trên tất cả các phân khúc.

Nguồn cung tăng vọt nhưng cơ cấu nguồn cung vẫn chưa tìm được điểm cân bằng

Trình bày báo cáo thị trường BĐS Việt Nam quý 2 và 6 tháng đầu năm 2025, ông Lê Đình Chung, Thành viên Tổ công tác Nghiên cứu thị trường BĐS VARS, Tổng Giám đốc SGO Homes cho biết, thị trường địa ốc ghi nhận tín hiệu phục hồi rõ nét về nguồn cung. Trong quý 2, thị trường BĐS nhà ở ghi nhận hơn 36 nghìn sản phẩm mới, gấp hơn 2,5 lần quý trước và tăng 90% so với cùng kỳ năm 2024. Tính chung 6T/2025, tổng cung BĐS nhà ở đạt 64 nghìn sản phẩm, bằng khoảng 80% cả năm 2024. Trong đó, có hơn 51 nghìn sản phẩm mới, còn lại là hàng tồn kho tiếp tục chào bán.

Nguồn cung tăng vọt đến từ việc nhiều dự án quy mô lớn được tái khởi động sau khi tháo gỡ vướng mắc pháp lý, đặc biệt là tại khu vực phía Nam. Tuy nhiên, cơ cấu nguồn cung vẫn mất cân đối, nhất là tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng – nơi nhu cầu cao nhất. Thị trường chủ yếu mở bán căn hộ cao cấp, sang trọng, và gần như không có căn hộ thương mại dưới 60 triệu/m².

Theo đó, nguồn cung phân khúc CHCC mở bán mới trong nửa đầu năm tăng vọt, gấp 2 lần so với cùng kỳ 2024, nhưng cơ cấu nguồn cung không có nhiều biến động, thậm chí có xu hướng ngày càng lệch pha khi các dự án mở bán có giá trên 80 triệu/m2 tăng mạnh. Tỷ trọng nguồn cung CHCC cao cấp, sang trọng đạt tới 62%, tăng 5 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm 2024, tương đương với mức tăng hơn 10 nghìn sản phẩm. Trong đó, tỷ trọng CHCC sang trọng tăng tới 16 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước.

Tỷ trọng nguồn cung CHCC trung cấp trong cơ cấu nguồn cung CHCC mở bán trong nửa năm qua đạt 30%, tương đương với khoảng 9 nghìn căn, tăng hơn 4 nghìn căn so với cùng kỳ năm 2024, nhờ nhiều hơn các dự án mở bán mới ở các tỉnh ven đô thị đặc biệt với giá từ 40 triệu/m2. Nguồn cung CHCC bình dân vẫn được đóng góp từ các dự án NƠXH cũng có số lượng tăng nhẹ, đạt khoảng 3 nghìn căn nhưng tỷ trọng thậm chí còn sụt giảm do tốc độ tăng trưởng nguồn cung CHCC bình dân, trung cấp không theo kịp sự gia tăng mạnh mẽ từ phân khúc cao cấp và hạng sang.

Đánh giá về sự phân hóa nguồn cung theo khu vực và doanh nghiệp cung ứng, bà Miền cho biết, nguồn cung được cải thiện với sự đa dạng hóa về khu vực, mở rộng từ lõi đô thị ra các vùng vệ tinh, đô thị loại hai có quỹ đất lớn và chi phí đầu tư hợp lý. 53% nguồn cung BĐS nhà ở mở bán trong quý 2 được đóng góp bởi các dự án tại miền Bắc. Khu vực miền Nam tiếp tục đóng góp 34% nguồn cung nhà ở mở bán trong quý 2, không có nhiều cải thiện dù số dự án mở bán mới tại miền Nam tăng mạnh, do quy mô chưa đủ lớn để bắt kịp tốc độ ra hàng ồ ạt từ các khu đô thị miền Bắc.

Nguồn cung vẫn được dẫn dắt bởi các chủ đầu tư lớn, đóng góp hơn 72% tổng nguồn cung nhà ở mở bán trong quý 2, tăng gần 40 điểm phần trăm so với quý trước. Trong đó, hơn 50% nguồn cung mở bán trong quý 2 được đóng góp bởi các dự án khu đô thị của Vinhomes. Bởi các doanh nghiệp vừa và nhỏ, không có lợi thế về quỹ đất và tài chính, khó có khả năng mở rộng quỹ đất mới trong bối cảnh giá đất tăng cao chủ yếu tập trung triển khai các dự án tại các tỉnh với quy mô nhỏ. Tuy nhiên, thị trường ghi nhận sự trở lại của hàng loạt các doanh nghiệp lớn tại khu vực miền Nam, hứa hẹn sẽ góp phần gia tăng nguồn cung và nâng cao tính cạnh tranh trong thời gian tới.

Giá cao nhưng vẫn được hấp thụ tốt

Các dự án mở bán mới có giá cao nhưng vẫn được hấp thụ tốt do nhu cầu nhà ở của nhóm có khả năng tài chính tốt, bao gồm cả người dân Việt Nam và khách nước ngoài, vẫn cao. Nhu cầu đầu tư cũng tăng lên khi khách hàng tận dụng dòng tiền “rẻ” với kỳ vọng giá tiếp tục tăng. Trong quý 2, toàn thị trường ghi nhận khoảng 27 nghìn giao dịch thành công, nâng tỷ lệ hấp thụ lên 54%, tăng 9 điểm phần trăm so với quý trước, nhờ nhiều dự án ra mắt vào cuối quý 1 được ghi nhận giao dịch vào quý 2. Tỷ lệ hấp thụ trên nguồn cung mới trong quý 2 đạt 61%, tương đương quý trước với hơn 22 nghìn giao dịch, gấp gần 2,5 quý trước. Giao dịch vẫn được đóng góp chủ yếu bởi phân khúc CHCC, chiếm hơn 56%, với tỷ lệ hấp thụ trên nguồn cung mới đạt 63%. Các dự án thấp tầng mở bán mới cũng được hấp thụ 60% khi nhu cầu đầu tư phục hồi và giá các sản phẩm cao tầng neo cao. 

Tính chung nửa đầu năm, toàn thị trường địa ốc ghi nhận khoảng 40 nghìn giao dịch, gấp 2 cùng kỳ năm 2024 và gấp hơn 5 lần cùng kỳ năm ngoái. Nhiều dự án mở bán “ăn theo” các dự án lớn, “sóng” sáp nhập được hấp thụ tốt. Lượng quan tâm, giao dịch BĐS bắt đầu quay trở lại các tỉnh, thành phía Nam, với đa dạng lựa chọn có mức giá tốt hơn.

Với việc dòng tiền “dễ” bơm vào thị trường không được kiểm soát tốt, cộng với sự phục hồi của nền kinh tế, quá trình đô thị hóa đã kéo theo nhu cầu BĐS nhà ở tăng cao ở mọi phân khúc. Tiếp đó là chính sách thúc đẩy đầu tư công, kéo theo sự phát triển của hệ thống hạ tầng, giao thông, đường xá ngày càng thuận tiện, đất đai ngày càng tích lũy thêm giá trị nội tại, khiến mặt bằng giá BĐS liên tục tăng cao và thiết lập mặt bằng mới. 

Trong quý 2/2025, khu vực Hà Nội tiếp tục dẫn đầu cả nước về tốc độ tăng trưởng giá bán CHCC. Theo sau là TP. Đà Nẵng, trong khi TP. HCM cũng ghi nhận mức tăng trưởng đáng kể ở cả giá bán. So với kỳ gốc, giá bán bình quân của các dự án trong tập mẫu tăng lần lượt là Tp Hà Nội (87,7%), Đà Nẵng (69,8%) và Tp HCM (48,3%).

Giá bán trung bình CHCC tại Hà Nội trong quý 2/2025 đạt mức trung bình 75,5 triệu đồng/m², tăng khoảng 7,7% so với quý trước và tăng mạnh 87,7% so với kỳ gốc. Đà tăng giá chủ yếu đến từ việc các chủ đầu tư tiếp tục chào bán hàng tồn kho với mức giá điều chỉnh nhích lên. Mặt bằng giá CHCC thứ cấp tại Hà Nội cũng tăng trở lại khi các dự án mở bán mới đều có giá trên 75 triệu/m2, lượng dự án dự kiến mở bán có giá trên 100 triệu/m2 cũng tăng trưởng “đột biến”, dù thanh khoản thứ cấp không có nhiều cải thiện.

Khu vực Hồ Chí Minh ghi nhận mức giá bán bình quân là 77,1 triệu đồng/m2. Giá CHCC các dự án trong tập mẫu tăng nhẹ so quý trước nhưng so với kỳ gốc ghi nhận mức tăng 48,3%.

Thị trường CHCC tại TP. Đà Nẵng trong quý 2/2025 ghi nhận giá bán bình quân đạt mức 66,4 triệu đồng/m², tăng khoảng 5% so với quý trước và tăng mạnh 69,8% so với kỳ gốc. Trong giai đoạn 2019-2025, tốc độ tăng giá căn hộ tại Đà Nẵng ghi nhận mức tăng trưởng vượt trội, cao hơn khoảng 1,6 lần so với TP. Hồ Chí Minh. Nguyên nhân chủ yếu đến từ sự xuất hiện của nhiều dự án mới được chào bán với mức giá cao hơn đáng kể so với mặt bằng trước đó, góp phần thiết lập mặt bằng giá mới cho thị trường.

Thanh khoản thứ cấp vẫn chỉ ghi nhận chủ yếu tại các dự án căn hộ trong đại đô thị đã hình thành và thu hút cư dân về ở, có mức giá khoảng 50 triệu/m2 hoặc các chung cư cao cấp ở khu vực trung tâm.

Mặt bằng giá BĐS sẽ tiếp tục tăng trong ngắn hạn do kỳ vọng sinh lời của nhà đầu tư vẫn ở mức cao. Một bộ phận lớn nhà đầu tư hiện không chịu áp lực tài chính đáng kể, bao gồm áp lực từ chi phí vốn vay, nên chưa có động lực điều chỉnh giảm giá bán. Ngược lại, kỳ vọng còn có xu hướng tăng lên trong bối cảnh lãi suất được duy trì ở mức thấp, dòng tiền giá rẻ tiếp tục được bơm ra thị trường và các chính sách thúc đẩy đầu tư công được triển khai mạnh mẽ trong bối cảnh nguồn cung BĐS ở mức giá phù hợp vẫn đang ở tình trạng khan hiếm. 

Một tín hiệu đáng mừng với thị trường là, nhà đầu tư đang “chọn lọc” hơn, dần chuyển hướng quan tâm đến giá trị khai thác thực, thay vì chỉ kỳ vọng tăng giá. Đồng thời có xu hướng dịch chuyển dòng tiền đến các thị trường vùng ven đô thị lớn, với mức giá phù hợp hơn trên cơ sở hạ tầng ngày càng hoàn thiện.

Dòng tiền đổ về miền Nam, nhưng miền Bắc vẫn còn điểm giữ chân dòng vốn

Chia sẻ về thị trường BĐS các khu vực trên cả nước, ông Nguyễn Đình Cương, Trưởng Ban Nghiên cứu thị trường và Tư vấn, xúc tiến đầu tư, cho biết, các khu vực trên cả nước đang ghi nhận những tín hiệu phục hồi tích cực, đặc biệt là về nguồn cung và thanh khoản so với cùng kỳ năm trước. 

Đáng chú ý là sự trở lại mạnh mẽ của khu vực miền Nam, với hàng loạt dự án được khởi động và mở bán trở lại. Diễn biến này đã tạo hiệu ứng kích cầu đáng kể, thu hút sự quan tâm của cả người mua thực lẫn giới đầu tư. Đặc biệt, khu vực này còn ghi nhận làn sóng dịch chuyển dòng tiền từ miền Bắc vào, cho thấy niềm tin của nhà đầu tư đang từng bước được phục hồi. Tuy nhiên, thị trường miền Bắc vẫn duy trì được sức hút riêng, với nhiều khu vực tiềm năng có mặt bằng giá còn hợp lý. Trong đó, Hải Phòng là một trong những địa phương nổi bật, không chỉ nhờ lợi thế về hạ tầng và công nghiệp cùng các xung lực mới trong bối cảnh tinh gọn và sáp nhập, mà còn bởi khả năng đáp ứng nhu cầu đầu tư trung – dài hạn với mức giá cạnh tranh.

Đồng quan điểm với ông Cương, ông Nguyễn Thái Bình, Tổng Giám đốc Đông Tây Land, chia sẻ, các nhà đầu tư phía Bắc ngày càng quan tâm nhiều hơn đến thị trường BĐS phía Nam, đặc biệt tại TP.HCM và các địa phương sáp nhập là Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu.  

Theo ông Bình, có thể chia nhà đầu tư thành ba nhóm chính. Nhóm thứ nhất là nhóm có tiềm lực tài chính mạnh, có nhu cầu đầu tư lâu dài, tập trung vào BĐS trung tâm như Quận 1, Thủ Thiêm, TP. Thủ Đức, nơi có khả năng “trú ẩn” tài sản và khai thác cho thuê tốt. Nhóm thứ hai hướng đến các BĐS ven hạ tầng trọng điểm như metro, vành đai, sân bay. Nhóm thứ ba là các nhà đầu tư trung thành với các chủ đầu tư lớn từ miền Bắc Nam tiến, thường “đi theo” các dự án mở bán của Vingroup, Masterise, Ecopark… tại TP.HCM và các tỉnh lân cận. 

“Trong nửa đầu năm qua, lượng khách đến từ phía Bắc chiếm khoảng 15-20% tổng lượng giao dịch, tăng khoảng 10-15% so với trước đây. Nhưng vẫn thấp hơn so với kỳ vọng bởi tâm lý nhà đầu tư vẫn khá thận trọng, đồng thời thị trường BĐS miền Bắc vẫn còn nhiều sản phẩm phù hợp”, CEO Đông Tây Land cho biết. 

Bên cạnh hai đầu đất nước, Đà Nẵng cũng đang trở thành điểm sáng nổi bật trên bản đồ BĐS miền Trung. Ông Trần Trọng Vũ, CEO Công ty Spe.r, cho biết: “Nguồn cung BĐS tại Đà Nẵng đã tăng mạnh trong hơn một năm qua. Các dự án mở bán tiếp tục ghi nhận tỷ lệ hấp thụ tốt, trong đó, phân khúc chủ đạo vẫn là căn hộ chung cư cao cấp. Mặt bằng giá đã có xu hướng tăng trở lại, hiện tiệm cận mức đỉnh năm 2019, với mức chênh lệch khoảng 15-20%. Bên cạnh đó, dòng sản phẩm villa lưu trú, khách sạn mini và căn hộ cho thuê cũng ghi nhận mức giá thuê tăng từ 30-40%, nhờ nhu cầu du lịch, lưu trú và đầu tư đang hồi phục rõ rệt”.

Ông Vũ nhấn mạnh: “Với nền tảng sẵn có về hạ tầng, dịch vụ – du lịch và những động lực mới từ định hướng quy hoạch, cải cách hành chính và sáp nhập địa giới, thị trường BĐS Đà Nẵng được kỳ vọng sẽ tiếp tục duy trì đà tăng trưởng trong thời gian tới, nhất là các sản phẩm gắn với khai thác lưu trú và đầu tư trung – dài hạn.”

Dự báo và Kiến nghị

Bên cạnh tổng kết, đánh giá thị trường BĐS nửa đầu năm 2025, VARS cũng đã đưa ra những dự báo thị trường BĐS trong thời gian tới. 

Thị trường địa ốc sẽ tiếp tục duy trì đà phục hồi tốt trong nửa cuối năm. Nguồn cung tiếp tục cải thiện với hàng loạt các dự án nhà ở thương mại đã triển khai sau khi được gỡ vướng thí điểm làm dự án nhà thương mại qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất, được xác định giá đất tính tiền sử dụng đất,… Nhu cầu nhà ở vẫn duy trì ở mức cao và tâm lý nhà đầu tư phục hồi trong bối cảnh các vướng mắc pháp lý được tháo gỡ, hạ tầng được đẩy mạnh đầu tư, lãi suất duy trì ổn định ở mức thấp.

Tỷ trọng đóng góp của khu vực miền Nam có thể “bám sát” khu vực miền Bắc trong nửa cuối năm nếu các dự án đang triển khai ra hàng đúng kế hoạch. Xu hướng phân hóa nguồn cung theo doanh nghiệp cung ứng vẫn tiếp diễn nhưng sẽ có thêm sự trở lại của nhiều doanh nghiệp BĐS lớn.

Tuy nhiên, thị trường vẫn đang đối mặt với nhiều thách thức lớn. Giá nhà tiếp tục tăng do nhiều dự án sau khi được gỡ vướng phải gánh chi phí đội lên ước tính khoảng 11% cho mỗi năm chậm tiến độ, chưa kể đến áp lực từ tiền sử dụng đất và chi phí tài chính ngày càng gia tăng.

Bên cạnh đó, thị trường cũng đang mắc kẹt trong vòng luẩn quẩn giữa việc hoàn thiện hạ tầng và dịch chuyển dân cư: người dân còn e ngại chuyển đến các khu vực mới do hạ tầng kỹ thuật và dịch vụ tiện ích chưa hoàn thiện, trong khi doanh nghiệp lại không mặn mà đầu tư nếu khu vực đó chưa có kết nối giao thông hoặc mật độ cư dân ổn định. 

Ngoài ra, khó khăn trong tiếp cận nhà ở cho người trẻ và người thu nhập trung bình có thể làm giảm động lực mua ở thực, gây ra những hệ lụy với thị trường BĐS nói riêng, nền kinh tế nói chung.

Vì vậy báo cáo của VARS và các chuyên gia tại Họp báo cho rằng, để hỗ trợ nhu cầu nhà ở của người dân, trước mắt, cần tiếp tục thúc đẩy triển khai Nhà ở xã hội tại các đô thị lớn.

Nhà ở xã hội vẫn vướng

Ông Nguyễn Hoàng Nam, Tổng giám đốc Công ty cổ phần G-Home, cho biết, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản có hiệu lực từ năm 2024, và gần đây nhất Quốc hội thông qua Nghị quyết 201/2025/QH15, Chính phủ cũng đã nhanh chóng ban hành Nghị định 192 quy định chi tiết Nghị quyết này, có hiệu lực từ 1/7, đã   “cởi trói” các vướng mắc thực tế cho người dân mua dự án và doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội. Tuy nhiên, đến nay, việc triển khai phân khúc này vẫn còn một số vấn đề cần tháo gỡ:

Thứ nhất, nhiều địa phương rất chậm trễ trong việc bố trí quỹ đất phát triển nhà ở xã hội. Do đó, cần yêu cầu các tỉnh/thành phố trực thuộc trung ương khi ban hành Kế hoạch sử dụng đất hàng năm phải bố trí 20% quỹ đất tương ứng với tổng quỹ đất ở để làm nhà ở xã hội. Nếu tuân thủ được “kỷ luật” này, quỹ đất dành cho NOXH sẽ luôn được bền vững và tỷ lệ với tốc độ đô thị hoá. 

Thứ hai, nhóm đối tượng “người thu nhập thấp tại khu vực đô thị” đang gặp rất nhiều khó khăn khi đi xác nhận đối tượng và chứng minh thu nhập (UBND cấp phường/thị trấn xác nhận) bởi UBND phường không nắm được thu nhập nên không dám xác nhận hoặc xác nhận không liên quan đến thu nhập người dân dẫn đến hồ sơ của dân bị Sở Xây dựng loại. Đồng thời khi sắp xếp lại bộ máy đã bỏ cấp thị trấn và đổi thành cấp xã vì vậy những người dân có hộ khẩu tại các thị trấn cũ bây giờ có hộ khẩu tại xã, mà xã không phải là khu vực đô thị dẫn đến rất nhiều người dân thuộc đối tượng này từ 1/7/2025 không thuộc diện được mua NOXH.

“Cần ban hành Nghị định hoặc Thông tư hướng dẫn thống nhất việc xác nhận đối tượng và chứng minh thu nhập cho đối tượng người thu nhập thấp khu vực đô thị, giao trách nhiệm cụ thể cho UBND cấp phường/xã, đảm bảo quy trình minh bạch, dễ thực hiện. Ngoài ra, thay vì yêu cầu “xác minh trước” quá chặt, có thể áp dụng cơ chế hậu kiểm để giảm tải thủ tục hành chính, khuyến khích người dân trung thực kê khai. Trường hợp phát hiện gian dối, có chế tài xử phạt nghiêm minh: đề xuất phạt đến 50% giá trị căn hộ hoặc thu hồi quyền sở hữu NOXH nếu cố tình trục lợi.”, ông Nam đề xuất.

Cùng với việc thúc đẩy phân khúc Nhà ở xã hội, Nhà nước cần tiếp tục đẩy nhanh tiến độ các dự án hạ tầng giao thông trọng điểm như đường vành đai, metro, cao tốc để mở rộng không gian đô thị, tạo nền tảng cho doanh nghiệp phát triển dự án nhà ở thương mại, giúp người dân có nhiều lựa chọn nhà ở với giá phù hợp hơn. Đồng thời, nghiên cứu các cơ chế, chính sách để “nắn” dòng tiền vào các phân khúc BĐS nhà ở phù hợp với nhu cầu của đại đa số người dân, để ngăn chặn rủi ro tài chính và đảm bảo dòng vốn được phân bổ hiệu quả.

Đồng thời, các doanh nghiệp cũng cần tích hợp các yếu tố xã hội vào chiến lược kinh doanh, thể hiện trách nhiệm xã hội thông qua việc xây dựng các dự án có giá trị bền vững cho cộng đồng như nhà ở xã hội, không chỉ vì lợi nhuận.

Nền kinh tế Việt Nam quý 1 năm 2025 tăng trưởng tích cực trong bối cảnh kinh tế thế giới còn nhiều bất ổn. Kinh tế vĩ mô cơ bản ổn định, lạm phát được kiểm soát, các cân đối lớn của nền kinh tế được bảo đảm. Tổng sản phẩm trong nước (GDP) ước tính tăng 6,93% so với cùng kỳ năm 2024, đạt mức tăng cao nhất so với quý 1 các năm trong giai đoạn 2020 – 2025, phản ánh nỗ lực mạnh mẽ của Quốc hội, Chính phủ, các cấp ngành và toàn bộ nền kinh tế cho việc đạt mục tiêu tăng trưởng 8% trong năm 2025. Từ đó tạo đà, tạo lực, tạo thế để bước vào Kỷ nguyên mới – Kỷ nguyên vươn mình của dân tộc Việt Nam.

Thị trường BĐS nhà ở tiếp tục đà phát triển tích cực

Trong bối cảnh thuận lợi đó, thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam cũng đã có những khởi động đầu tiên nhằm kích hoạt chu kỳ mới. Mặc dù chưa có sự “bùng nổ” trên diện rộng, nhưng nguồn cung và thanh khoản trên thị trường BĐS đã phục hồi rõ nét ở một số phân khúc, đặc biệt so với giai đoạn trầm lắng ở năm 2023. 

Dữ liệu nghiên cứu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho thấy, quý 1 năm 2025, nguồn cung toàn thị trường BĐS nhà ở Việt Nam đạt 27 nghìn sản phẩm, tăng 33% so với cùng kỳ năm 2024. Trong đó, có 14.500 sản phẩm chào bán mới, chỉ bằng khoảng 1/2 quý trước nhưng tăng gấp 3 so với quý 1 năm 2024. Còn lại là hàng tồn tiếp tục chào bán. 

Nguồn cung BĐS nhà ở vẫn tiếp tục đà tăng trưởng tích cực, khi số lượng dự án nhà ở phê duyệt mới đang được cải thiện, với mức tăng đạt 18% trong năm 2024. Nhờ nỗ lực tháo gỡ vướng mắc pháp lý của cơ quan quản lý Nhà nước, hàng trăm dự án BĐS cũng đã được tái khởi động và đẩy nhanh tiến độ triển khai, sớm ra hàng nhằm đón đầu sự phục hồi của thị trường.

Trình bày báo cáo thị trường BĐS quý 1 năm 2025, bà Phạm Miền, Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu đánh giá thị trường BĐS Việt Nam cho biết, các dự án mở bán nhà ở trong quý 1 nhìn chung đều được hấp thụ tốt, nhờ nhu cầu ở thực vẫn trong xu hướng tăng. Đồng thời, tâm lý của nhà đầu tư lạc quan hơn về kỳ vọng tăng giá trong trung – dài hạn nhờ động lực tăng trưởng kinh tế và hệ thống hạ tầng giao thông phát triển. Đáng chú ý là tín hiệu về việc “nới lỏng” tiền tệ của Ngân hàng Nhà nước, với chỉ đạo định hướng duy trì mặt bằng lãi suất ở mức thấp của Chính phủ, góp phần kích thích nhu cầu BĐS, không chỉ ở nhóm người mua để ở mà còn từ các nhà đầu tư cá nhân trong bối cảnh BĐS vẫn là kênh đầu tư có tiềm năng sinh lời tốt và có khả năng tích trữ tài sản lâu dài được ưa chuộng.

Tỷ lệ hấp thụ chung toàn thị trường đạt 45%, tương đương với 12.273 giao dịch, bằng 50% quý trước nhưng gấp đôi cùng kỳ năm trước. Tỷ lệ hấp thụ tăng 15 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước nhưng giảm 20 điểm phần trăm so với năm 2024. Tốc độ hấp thụ ở mức ổn định trong bối cảnh nguồn cung được cải thiện và mặt bằng giá chưa có nhiều điều chỉnh. 

Tỷ lệ hấp thụ các dự án mới mở bán vẫn rất tích cực, đạt khoảng 60%, đặc biệt tại các tỉnh, thành có thông tin cụ thể về quy hoạch, hạ tầng và có dự án mới như Hà Nội, TP. HCM, Hà Nam, Hải Phòng, Bắc Giang, Đà Nẵng, Thanh Hóa, Thái Nguyên. Đây cũng là những khu vực đang thu hút dòng tiền từ nhà đầu tư Hà Nội.

Phân khúc căn hộ tiếp tục dẫn dắt thị trường, đóng góp tới 72% lượng giao dịch. Tỷ lệ hấp thụ có xu hướng chậm lại do nguồn cung vẫn được đóng góp chủ yếu từ các dự án ở khu vực Hà Nội trong khi sức cầu tại Hà Nội đang trong giai đoạn điều chỉnh sau thời kỳ tăng trưởng “nóng”.

Tỷ lệ hấp thụ tại các dự án thấp tầng mở bán mới đạt khoảng 52%. Một số dự án có giá bán cao vẫn thu hút nhu cầu mua nhà để ở của giới “tinh hoa” và nhu cầu đầu tư của các khách hàng có mong muốn trú ẩn tài sản dài hạn trước các thông tin ấn định về việc triển khai hạ tầng mới. Giúp các dự án ở khu vực lân cận được hưởng lợi.

Trên thị trường thứ cấp, giao dịch và giá sản phẩm thấp tầng, đất nền cũng ghi nhận tăng mạnh. Nhất là khu vực vùng ven Hà Nội, nhờ hưởng lợi từ hàng loạt các dự án mới triển khai có giá bán cao. Thậm chí nhiều căn biệt thự, nhà liền kề bỏ hoang nhiều năm được rao bán với mức giá tăng tới 30%, thậm chí gấp đôi so với năm 2023. Nhưng thực tế lượng giao dịch và mức giá giao dịch chỉ ghi nhận tăng tại các lô đất có giá trị đầu tư hợp lý, thường ở mức dưới 2 tỷ đồng, có pháp lý đảm bảo tại các khu vực có hạ tầng đang triển khai thực tế hoặc tại các sản phẩm thấp tầng trong các dự án đại đô thị quanh khu vực đã được đầu tư về hạ tầng, và có đầy đủ các dịch vụ tiện ích.

Đặc biệt, thị trường có sự chuyển dịch, với làn sóng “Nam tiến” của cả lực lượng môi giới bán hàng, lẫn khách hàng và nhà đầu tư nhằm đón đầu làn sóng đầu tư từ hàng loạt dự án quy mô đa dạng ở khu vực miền Nam đã và dự kiến ra mắt trong thời gian tới.

Việc triển khai Đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội (NƠXH) cũng đã có nhiều tín hiệu tích cực, với quy mô dự án NƠXH đã hoàn thành và được cấp phép, khởi công xây dựng năm 2024 tăng lần lượt 46% và 13,4% so với năm 2023, nhất là tại các thành phố có nhu cầu về nhà ở lớn như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh, Hải Phòng. Nhờ hàng loạt các động thái sát sao của các cấp, ngành. Nhất là việc Thủ tướng giao chỉ tiêu hoàn thành nhà ở xã hội để các địa phương bổ sung vào chỉ tiêu phát triển KTXH, buộc các địa phương phải chạy “KPI”. 

Không chỉ thúc đẩy việc triển khai các dự án nhà ở xã hội cho các đối tượng chỉ định, Đảng, Nhà nước còn có nhiều động thái nhằm hỗ trợ nhu cầu về nhà ở của người dân, đặc biệt là người trẻ và đã có những kết quả cụ thể. Theo đó, ngay sau khi Thủ tướng yêu cầu nghiên cứu thực hiện chương trình gói tín dụng hỗ trợ người dưới 35 tuổi mua nhà, hàng loạt gói vay ưu đãi theo định hướng trên đã được các Ngân hàng thương mại “tung” ra. Đồng thời, Thủ tướng Chính phủ cũng chỉ đạo nghiên cứu thành lập Quỹ nhà ở quốc gia, phát triển nhà giá rẻ tại các đô thị lớn, nhà ở xã hội, góp phần làm tăng niềm tin cho người dân.

Đáng chú ý, sự phân hóa nguồn cung giữa các địa phương, khu vực đã được cải thiện trong quý 1.

Cụ thể, dữ liệu nghiên cứu của VARS cho thấy, 53% nguồn cung BĐS nhà ở mở bán được đóng góp bởi các dự án tại miền Bắc, giảm 7 điểm phần trăm so với thống kê của cả năm 2024. Tỷ trọng đóng góp của khu vực miền Nam cũng có xu hướng cải thiện, đạt 35%, tăng hơn 11 điểm phần trăm so với thống kê của cả năm 2024 nhờ nhiều hơn các dự án ra hàng, triển khai trở lại sau khi được tháo gỡ, vướng mắc và xác nhận xu hướng phục hồi của thị trường.

Nguồn cung BĐS nhà ở cũng ghi nhận giảm bớt sự phân hóa giữa các doanh nghiệp cung ứng, khi các doanh nghiệp “khác” đóng góp tới 63,3% nguồn cung mở bán trong quý, tăng hơn 25 điểm % so với thống kê vào năm 2024. Tuy nhiên, xu hướng phân hóa vẫn tiếp diễn trong giai đoạn tiếp theo khi các dự án mới chủ yếu được triển khai bởi các doanh nghiệp lớn, vốn có lợi thế về nhiều mặt

Cơ cấu nguồn cung vẫn mất cân đối, mặt bằng giá ngày càng “neo” cao

Bên cạnh các kết quả tích cực, thị trường BĐS nhà ở Việt Nam quý 1 năm 2025 vẫn còn nhiều điểm hạn chế chưa được khắc phục, thậm chí có xu hướng gia tăng, tiềm ẩn rủi ro cho sự phát triển bền vững của thị trường.

Theo đó, cơ cấu nguồn cung nhà ở vẫn mất cân đối nghiêm trọng, nguồn cung các dự án mới chủ yếu phục vụ những người mua có khả năng tài chính cao và nhà đầu tư tìm kiếm sản phẩm có giá trị gia tăng lâu dài. 

Phân khúc căn hộ chung cư (CHCC) tiếp tục giữ vai trò chủ đạo, chiếm tỷ trọng hơn 69% trong cơ cấu nguồn cung nhà ở mở bán mới trong quý 1 năm 2025, nhưng CHCC cao cấp, hạng sang vẫn chiếm tỷ trọng lớn, với số lượng dự án hạng sang mới đang có xu hướng tăng trong khi căn hộ chung cư thương mại giá bình dân hoàn toàn “vắng bóng”. Tỷ trọng CHCC bình dân được cải thiện, chiếm gần 13%, tương đương với gần 2 nghìn sản phẩm, tăng lần lượt 33% và 54% so với quý trước và cùng kỳ năm trước, nhờ nhiều hơn các dự án CHCC Nhà ở xã hội được mở bán. Nhưng vẫn vô cùng ít ỏi so với nhu cầu.

Đồng thời, tỷ lệ giải ngân gói tín dụng ưu đãi 120 nghìn tỷ đồng cho người mua NƠXH vẫn rất thấp, chỉ đạt 3,3% do lãi suất vẫn cao, thời gian vay ngắn và các tỉnh, thành có nhu cầu cao vẫn thiếu quỹ đất, nguồn cung NƠXH. Việc hoàn thiện hồ sơ mua NƠXH còn mắc ở thủ tục xác nhận thu nhập đối với đối tượng lao động tự do.

Mặt bằng giá chào bán BĐS ngày càng có xu hướng tăng, khi áp lực chi phí, nhất là các khoản chi phí liên quan đến đất đai gia tăng trong bối cảnh quỹ đất ngày càng khan hiếm khiến các chủ đầu tư tiếp tục có xu hướng phát triển các dự án cao cấp nhằm đảm bảo mục tiêu về lợi nhuận.

Chỉ số giá phản ánh mức biến động giá bán bình quân của kỳ (thời điểm hiện tại) so với kỳ gốc (Q1/2019) của các dự án trong tập mẫu dự án được VARS chọn lọc và quan sát cho thấy, trong Q1/2025, khu vực Hà Nội tiếp tục dẫn đầu cả nước về tốc độ tăng trưởng giá bán chung cư. So với kỳ gốc, giá bán bình quân của các dự án trong tập mẫu tăng lần lượt là Tp Hà Nội (77,6%), Đà Nẵng (58,6%) và Tp HCM (35%).

Giá bán trung bình CHCC tại Hà Nội trong quý 1/2025 đạt mức trung bình 70,2 triệu đồng/m², tăng nhẹ 2,5% so với quý trước và tăng mạnh 77,6% so với kỳ gốc. Đà tăng giá chủ yếu đến từ việc các chủ đầu tư mở bán lại dự án với mức giá điều chỉnh nhích lên. Trong khi đó, trên thị trường thứ cấp, giá của một số dự án ghi nhận diễn biến đi ngang, phản ánh sự điều chỉnh sau giai đoạn tăng nóng trong năm 2024. Giao dịch thứ cấp chỉ ghi nhận tại các dự án căn hộ trong đại đô thị đã hình thành và thu hút cư dân về ở, có mức giá khoảng 50 triệu/m2 hoặc các chung cư cao cấp mới ở khu vực trung tâm Hà Nội. 

Khu vực HCM ghi nhận mức giá bán bình quân là 71,8 triệu đồng/m2. Giá chung cư các dự án trong tập mẫu gần như không tăng so với quý trước nhưng so với kỳ gốc ghi nhận mức tăng 35%. 

Giá bán bình quân căn hộ chung cư tại TP. Đà Nẵng trong Q1/2025 đạt mức 62 triệu đồng/m², tăng 3% so với quý trước và tăng 58,6% so với kỳ gốc. Trong giai đoạn 2019–2025, tốc độ tăng giá căn hộ tại Đà Nẵng ghi nhận mức tăng trưởng vượt trội, cao hơn khoảng 1,6 lần so với TP. Hồ Chí Minh. Nguyên nhân chủ yếu đến từ sự xuất hiện của nhiều dự án mới được chào bán với mức giá cao hơn đáng kể so với mặt bằng trước đó, góp phần thiết lập mặt bằng giá mới cho thị trường.

Giá bán sơ cấp được ‘neo’ ở mức cao duy trì mặt bằng giá nhà ở đang ở mức cao, là một phần nguyên nhân khiến một bộ phận trong thế hệ trẻ đang phải lựa chọn giữa phương án thuê nhà thay vì mua nhà.

Một diễn biến nổi bật khác trong quý 1, là việc thị trường vẫn bị ảnh hưởng bởi các thông tin quy hoạch, đầu tư. Theo đó, thông tin về việc sáp nhập tỉnh, thành, cộng hưởng với việc nhiều địa phương công bố bảng giá đất mới, cao hơn nhiều lần so với bảng giá hiện hành và tâm lý FOMO (lo sợ bỏ lỡ cơ hội) của các nhà đầu tư BĐS khiến đất nền lại “sốt”. Nhiều địa phương ghi nhận mức giá tăng từ 5 cho tới 30% như  Ninh Bình, Hà Nam, Hải Phòng, Bắc Giang, Hải Dương, vùng ven Hà Nội,… Tuy nhiên thực tế, giao dịch chỉ ghi nhận tăng tại các tỉnh, thành được dự đoán là trung tâm sáp nhập, có hạ tầng giao thông, kinh tế, xã hội phát triển, mặt bằng giá BĐS chưa quá cao. 

Thị trường BĐS du lịch, nghỉ dưỡng tiếp tục phục hồi “chậm mà chắc”, thị trường BĐS công nghiệp vẫn giữ vững vị trí “quán quân”, thị trường BĐS thương mại tăng trưởng ổn định

Thị trường BĐS du lịch, nghỉ dưỡng tiếp tục xu hướng phục hồi “chậm mà chắc” khi các chủ đầu tư tìm được hướng đi mới cho các dự án và nhu cầu đầu tư phục hồi. Nguồn cung BĐS du lịch, nghỉ dưỡng tiếp tục được cải thiện. Toàn thị trường ghi nhận 950 sản phẩm mở bán mới, gấp 2,4 lần quý trước và gấp gần 3 lần cùng kỳ năm 2024, dù mới chỉ bằng 18% cùng kỳ năm 2022. Các dự án mới mở bán đều được hấp thụ tương đối tốt, với tỷ lệ hấp thụ đạt 51%, tương đương với hơn 400 giao dịch.

Thị trường BĐS công nghiệp tiếp tục nắm giữ vai trò chủ đạo với nguồn cung tăng trưởng mạnh và nhu cầu vẫn trong xu hướng tăng. Trong quý 1 năm 2025, cả nước có thêm 15 dự án đầu tư hạ tầng KCN được Chính phủ điều chỉnh/chấp thuận chủ trương đầu tư với diện tích đạt 4930 ha, gấp gần 3 lần Q1/2024 và bằng 54% cả năm 2024. Nhu cầu tiếp tục duy trì ở mức cao và đang trong xu hướng tăng nhờ dòng vốn FDI mạnh mẽ, đặc biệt từ các ngành công nghệ cao. 

Thị trường BĐS thương mại văn phòng, bán lẻ cũng ghi nhận đà tăng trưởng ổn định nhờ nguồn cung và nhu cầu tăng lên cùng quá trình tăng trưởng kinh tế. Dù vẫn còn một số khó khăn trong ngắn hạn như việc nhu cầu văn phòng tại một số khu vực không theo kịp nguồn cung tăng nhanh, một số mặt bằng thương mại “ế ẩm” chưa kịp thời cải tạo, nâng cấp,… 

Nhìn chung, thị trường BĐS nhà ở Việt Nam đã có bước khởi đầu tương đối tích cực trong năm đầu tiên của chu kỳ mới. Mặc dù còn nhiều thách thức, đặc biệt mới đây nhất là ảnh hưởng thuế quan thương mại mới của Mỹ, nhưng VARS tin rằng, với khả năng ngoại giao khéo léo cùng với việc chủ động và linh hoạt trong việc thực thi chính sách, Việt Nam không những sẽ giảm thiểu tác động do chính sách thuế quan mà còn có thể tìm ra các cơ hội mới trong thách thức. Đặc biệt là niềm tin vào cộng đồng doanh nghiệp tư nhân, trong đó có doanh nghiệp BĐS. Khi kinh tế tư nhân được nhìn nhận một cách đúng mực, có nhiều cơ chế, chính sách thúc đẩy phát triển, chắc chắn doanh nghiệp BĐS, với vai trò chủ chốt trong khối, sẽ như “cá gặp nước”, không ngừng lớn mạnh và góp phần thúc đẩy sự phát triển thịnh vượng của thị trường BĐS nói riêng, nền kinh tế nói chung.

Năm 2024 đánh dấu sự khởi sắc của nền kinh tế Việt Nam sau giai đoạn phục hồi và tăng trưởng ổn định. Với các chỉ số vĩ mô tích cực, niềm tin của nhà đầu tư và người dân vào nền kinh tế được củng cố. Thị trường bất động sản ( BĐS) cũng không nằm ngoài xu thế đó khi trở thành một trong những lĩnh vực dẫn dắt, đóng góp lớn vào sự phát triển chung. 

Theo đó, thị trường BĐS năm 2024 đã bước qua giai đoạn khó khăn nhất với nhiều kết quả phục hồi tích cực và vẫn đang bám sát tiến trình phục hồi cùng nhiều dư địa tăng trưởng trong tương lai nhờ động lực từ các yếu tố hỗ trợ từ kinh tế vĩ mô, chính sách điều hành, và nhu cầu thị trường. 

Cuối quý đầu năm 2024, thị trường đón nhận một lượng lớn các môi giới BĐS, sàn giao dịch BĐS quay trở lại “vận hành” thị trường khi các chủ đầu tư bắt đầu kích hoạt triển khai hàng loạt dự án với quy mô ngày càng lớn. Một số dự án có tiến độ triển khai tốt đã chính thức nhận cọc. Các dự án mới mở bán, từ sản phẩm đất nền, nhà phố, biệt thự, căn hộ,… đều ghi nhận mức độ quan tâm, giao dịch và giá bán tăng trưởng tốt trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp. 

Quý 2 năm 2024, đà phục hồi của thị trường BĐS tiếp tục được duy trì, nguồn cung và lượng giao dịch trong quý tăng trưởng mạnh, lần lượt gấp 3 và gần 4 lần so với cùng kỳ năm 2023. Đặc biệt, thông tin Luật Đất đai năm 2024, Luật Nhà ở năm 2023, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 và khoản 2, điều 209 của Luật các tổ chức tín dụng sẽ có hiệu lực sớm trước 5 tháng, càng tiếp thêm niềm tin cho các chủ thể hoạt động trong lĩnh vực BĐS “sẵn sàng tái nhập cuộc”. 

Sang đến quý 3, các quy định pháp lý về nhà ở, đất đai và kinh doanh BĐS được chính thức “bấm nút” có hiệu lực, loại bỏ tâm lý “trước giờ G” của cả thị trường. Thị trường cũng bắt đầu ghi nhận những dấu hiệu thể hiện sự “tăng nhiệt” với câu chuyện đấu giá đất tại các khu vực vùng ven Hà Nội “nóng” hơn bao giờ hết. Sức nóng của thị trường còn được dẫn dắt bởi phân khúc căn hộ, có mặt bằng giá liên tục tăng cao, thiết lập mặt bằng mới trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp.

Qua đến quý cuối năm, trước sự “ấm” lên của thị trường, nhiều chủ đầu tư BĐS thay đổi kế hoạch, “tung” hàng sớm hơn dự kiến, kèm nhiều chính sách ưu đãi, giúp nguồn cung nhà ở “vượt” dự báo.

Nguồn cung tăng trưởng mạnh theo năm

Theo đó, nguồn cung BĐS nhà ở năm 2024 tăng trưởng mạnh theo năm với ngày càng nhiều các dự án quy mô lớn mở bán vào thời điểm cuối năm cùng các chính sách thanh toán ưu đãi, linh hoạt.

Tại thời điểm cuối năm 2024, thị trường BĐS ghi nhận khoảng 56 nghìn sản phẩm chào bán trên thị trường sơ cấp, tương đương với thời điểm cuối năm 2023 do nhiều dự án “giải phóng” được lượng lớn hàng tồn trong bối cảnh thị trường phục hồi. 

Tính chung cả năm 2024, toàn thị trường ghi nhận khoảng gần 81 nghìn sản phẩm chào bán, tăng hơn 40% so với năm 2023. Trong đó, có 65,376 sản phẩm chào bán mới, gấp khoảng 3 lần so với năm 2023, nhưng mới chỉ bằng khoảng 7% so với năm 2018 – năm chưa xảy ra đại dịch. Riêng quý 4/2024, thị trường ghi nhận 28 nghìn sản phẩm chào bán mới, gấp 2 lần so với quý trước và gấp 4 lần cùng kỳ năm 2023.

Lượng giao dịch trong năm 2024 cũng tiếp tục tăng trưởng ổn định khi nguồn cung được cải thiện cả về lượng và chất. Nhu cầu mua BĐS, bao gồm cả để ở và đầu tư rất cao và đang không ngừng tăng cùng tốc độ đô thị hóa và quá trình phát triển kinh tế, trên nền tảng hành lang pháp lý được hoàn thiện.

Tính chung cả năm 2024, toàn thị trường ghi nhận hơn 47 nghìn giao dịch thành công, tương đương với tỷ lệ hấp thụ đạt 72%. Với hơn 50% lượng giao dịch sơ cấp được đóng góp bởi nhu cầu đầu tư. Trong đó, có một lượng đầu cơ nhất định.

Về cơ cấu giao dịch, CHCC là loại hình áp đảo thị phần, chiếm 75% lượng giao dịch toàn thị trường. Các dự án mới có tỷ lệ hấp thụ rất tốt, đạt trên 70%. Đặc biệt, nhiều dự án ghi nhận tỷ lệ hấp thụ lên tới trên 90% ngày thời điểm chính thức mở bán. Thậm chí, nhiều sản phẩm CHCC được “sang tay” ngay cả khi chưa hoặc mới ký kết hợp đồng mua bán. Càng về cuối năm, số lượng chuyển nhượng theo hình thức này càng tăng lên do nguồn cung cải thiện, nhà đầu cơ trót “lướt sóng” căn hộ “cắt lỗ” – thực tế là “cắt lãi” hoặc hòa vốn, do gặp áp lực tài chính.

Giao dịch thấp tầng cũng cải thiện mạnh trong bối cảnh thị trường phục hồi, tỷ lệ hấp thụ các dự án mở bán mới ở mức rất tốt, ước đạt gần 65%, tương đương với gần 9 nghìn giao dịch. Hơn 60% lượng giao dịch được đóng góp bởi 2 dự án đại đô thị của chủ đầu tư Vinhomes. 

Trên thị trường thứ cấp, thanh khoản tập trung chủ yếu ở các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực và có thể “ở ngay”. Tại các dự án đại đô thị đã có dân cư ở với hạ tầng, tiện ích đồng bộ, hiện đại. Và các sản phẩm nhà ở riêng lẻ có pháp lý đảm bảo, giá dưới 4 tỷ đồng tại các thành phố lớn.

Phân khúc đất nền, giao dịch chủ yếu phát sinh trên thị trường thứ cấp, khi hành lang pháp lý mới buộc các CĐT phải xây nhà để bán. Các mảnh đất lớn, chưa có pháp lý bị “cắt lỗ”, trong khi các mảnh đất đã tách thửa, pháp lý đảm bảo được các nhà đầu tư “săn lùng”.

Ngoài các giao dịch “chốt lời”, lượng giao dịch thứ cấp cũng tăng mạnh khi các nhà đầu tư chấp nhận “đau” 1 lần, mạnh dạn “cắt lỗ” các tài sản không tạo ra dòng tiền hoặc có tiềm năng tăng giá thấp như đất nền xa trung tâm, dự án chưa hoàn thiện để tái cơ cấu lại danh mục đầu tư, phân bổ tài sản vào các tài sản có khả năng kinh doanh, khai thác cho thuê, tạo dòng tiền.

Giá tăng “khó kiểm soát”

Giá bán nhà ở phục hồi và tăng liên tục từ đầu năm do nguồn cung tăng trưởng mạnh theo năm nhưng vẫn thiếu và yếu so với cầu nhà ở thực tế của thị trường – ước tính tăng thêm 1 triệu đơn vị nhà ở mỗi năm ở khu vực đô thị. Do các dự án mới tiếp tục được hoàn thiện ở mức tiêu chuẩn cao với chi phí đầu tư, nhất là các chi phí liên quan đến đất đai tăng cao. Nhất là phân khúc CHCC, tại các thành phố lớn.

Nghiên cứu về chỉ số giá CHCC, phản ánh mức biến động giá bán bình quân của các dự án trong tập mẫu 150 Dự án được VARS chọn lọc và quan sát cũng cho thấy, tính đến thời điểm cuối năm 2024, giá bán trung bình của cụm mẫu dự án ở Tp Hà Nội đã tăng 72,4% so với quý 2/2019. Theo sau là Đà Nẵng với mức tăng so với kỳ gốc đạt 49,9%. Trong khi Tp. HCM chứng kiến mức tăng chậm hơn, khoảng 34,3% so với kỳ gốc khi thị trường mới bắt đầu ghi nhận các dự án mở bán từ quý 3.

Giá bán sơ cấp tăng cao và chưa có dấu hiệu “dừng lại”, tạo động lực dẫn dắt và duy trì mặt bằng giá CHCC thứ cấp “neo” cao, vượt xa giá trị thực. Tuy nhiên, thực tế nguồn cung và thanh khoản ở mức trung bình. Giao dịch chuyển nhượng căn hộ tập trung chủ yếu ở các dự án nằm trong đại đô thị, có hệ thống hạ tầng, tiện ích đồng bộ, hiện đại với mức giá tăng hợp lý. 

Nhu cầu đầu tư phục hồi, giá bán CHCC tăng cao, giúp các dự án thấp tầng mở bán với giá bán ngày càng tăng cao vẫn được hấp thụ khá tốt. Giá các sản phẩm thấp tầng tại các đại đô thị đã hình thành và thu hút cư dân đến ở phục hồi so với “đỉnh”. Trong khi giá chuyển nhượng tại một số dự án thấp tầng vẫn đi ngang ở mức cao vì bị bỏ “hoang”.

Giá đất nền, đã tách thửa, pháp lý đầy đủ cũng phục hồi và tăng trưởng mạnh trong bối cảnh nguồn cung đất nền giảm do quy định “siết” phân lô bán nền. Đặc biệt, các lô đất giá trị thấp, khoảng dưới 30 triệu đồng/m2 tại các thành phố có hạ tầng đã phát triển hoặc đã có kế hoạch phát triển được “săn đón”, với mức giá tăng từ 15% so với cuối năm trước, do giá trị đầu tư không quá cao, còn nhiều dư địa tăng trưởng.

Trong bối cảnh giá nhà đất thổ cư tại 2 đô thị đặc biệt cũng đã liên tục tăng và thiết lập mặt bằng mới ở mức cao, vượt quá khả năng tiếp cận của đa số khách hàng. Nhà đầu tư có xu hướng dịch chuyển nhu cầu “săn lùng” nhà đất thổ cư sang các tỉnh, thành vùng ven với mức giá “mềm” hơn và nhiều dư địa tăng trưởng nhờ hưởng lợi từ hệ thống hạ tầng, quy hoạch đô thị,…

Nhìn chung, thị trường BĐS đã “khép lại” năm 2024 với các kết quả phục hồi tích cực nhờ các bước tiến lớn trong việc hoàn thiện hành lang pháp lý, cùng sự chỉ đạo, điều hành sát sao của Đảng, Nhà nước, Chính phủ. Có thể khẳng định, năm 2024 là một năm bản lề, là nền tảng tạo động lực cho thị trường bất động sản phát triển trong Kỷ nguyên mới – Kỷ nguyên vươn mình của dân tộc Việt Nam.

Tới thời điểm hiện tại, thị trường BĐS vẫn đang chuyển động tích cực. Thanh khoản trên thị trường đang có xu hướng giảm nhẹ ở phân khúc cao cấp, nhưng vẫn duy trì ổn định ở các sản phẩm nhà ở phù hợp với nhu cầu ở thực, giá trị hợp lý với các yếu tố cấu thành bao gồm hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, cây xanh, hồ nước, khu vui chơi, thương mại, công tác quản lý, an ninh…

VARS cho rằng, để thị trường phục hồi, phát triển theo hướng an toàn, lành mạnh, bền vững, các chủ đầu tư cần đảm bảo mức giá phù hợp với sức mua của thị trường, thay vì tập trung vào lợi nhuận ngắn hạn.

Mặc dù phải đối mặt với nhiều thách thức, khó khăn, trong đó có những tác động nặng nề do bão số 3 – Yagi, tuy nhiên, nền kinh tế Việt Nam vẫn ghi nhận mức tăng trưởng tích cực, vượt mọi dự báo, nhờ sự nỗ lực của cả hệ thống chính trị, nhất là sự chỉ đạo, điều hành kịp thời, hiệu quả của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, sự cố gắng của người dân, doanh nghiệp. Theo đó, tăng trưởng GDP của quý 3/2024 ước đạt tới 7,4%, đưa mức tăng trưởng GDP của nền kinh tế trong 9 tháng ước đạt 6,82%.

Thị trường bất động sản Quý 3/2024: Tăng nhiệt hay Tạo nhiệt?

Thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam quý 3 nói riêng và 9 tháng đầu năm 2024 cũng cho thấy sự phục hồi tích cực sau giai đoạn khó khăn, nhờ sự ổn định của nền kinh tế và các chính sách hỗ trợ của Chính phủ. Đặc biệt là việc Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 và Luật Đất đai 2024 chính thức có hiệu lực từ ngày 1/8/2024, sớm hơn 5 tháng so với quy định trước đó, góp phần hoàn thiện hành lang pháp lý cho thị trường BĐS và mở ra chu kỳ mới cho thị trường theo hướng an toàn, lành mạnh, bền vững hơn. Các phân khúc BĐS, từ nhà ở, thương mại tới BĐS công nghiệp, đều cho thấy dấu hiệu tăng trưởng tích cực với nhiều dự án mới được triển khai.

Trình bày Báo cáo thị trường BĐS quý 3 và 9 tháng đầu năm 2024, bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng VARs IRE cho biết, thị trường BĐS nhà ở đã bắt đầu ghi nhận những dấu hiệu thể hiện sự “tăng nhiệt”.

Theo đó, câu chuyện đấu giá đất “nóng” hơn bao giờ hết với các phiên đấu giá được tổ chức “xuyên đêm”, ghi nhận hàng trăm, thậm chí cả nghìn người chấp nhận “ăn trực nằm chờ” để tranh suất. Mức giá trúng cũng cao kỷ lục, ngang ngửa đất dự án đã được đầu tư hạ tầng bài bản.

Sức nóng của thị trường còn được dẫn dắt bởi phân khúc căn hộ, với mức giá liên tục thiết lập mặt bằng mới ở mức cao, trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp. Nhu cầu tăng cao khiến hàng nghìn người sở hữu chung cư thường xuyên nhận được cuộc gọi hỏi bán nhà. Bất chấp giá bán tăng cao, các dự án căn hộ mới ra hàng, đều ghi nhận tỷ lệ hấp thụ rất tốt.

Cùng với loại hình căn hộ, một số dự án thấp tầng mới ra mắt của các chủ đầu tư lớn, cũng ghi nhận lượng booking giữ chỗ “kỷ lục” dù mức giá ngày càng cao. Nhiều căn có vị trí đẹp, không những giá cao, để mua được khách hàng/nhà đầu tư còn phải chấp nhận trả tiền chênh. 

Tuy nhiên, bên cạnh những kết quả xuất phát từ cung, cầu thực tế, thị trường cũng đã xuất hiện những dấu hiệu “tạo nhiệt”. Tình trạng này thể hiện qua việc đầu cơ đất đai, đẩy giá nhà ở, và phát sinh các giao dịch BĐS thiếu minh bạch. Nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ tham gia thị trường với mục đích lướt sóng, khiến giá BĐS bị đẩy lên cao bất hợp lý. Dấu hiệu “tạo nhiệt” còn thể hiện ở phân khúc căn hộ với mặt bằng giá chào bán căn hộ chuyển nhượng ngày càng cao, do sự “tiếp tay” của một số nhóm đầu cơ.

Những dấu hiệu này đều xuất phát từ nguyên nhân do thiếu nguồn cung, dù đã được cải thiện.

Cụ thể, bà Miền cho biết, quý 3 năm 2024, thị trường BĐS nhà ở tiếp tục ghi nhận nguồn cung đạt mức 22.412 sản phẩm được chào bán trên thị trường, với khoảng 14.750 sản phẩm mở bán mới, giảm 25% so với quý trước, nhưng đã tăng 60% so với cùng kỳ năm 2023. Mặc dù có sự sụt giảm về số lượng theo thống kê, nhưng nguồn cung quý 3 vẫn cho thấy sự “tăng trưởng” khi xuất hiện một số dự án mới, đặc biệt có sự góp mặt của dự án quy mô lớn bắt đầu triển khai chạy rumor thị trường, giúp thị trường trở nên “náo nhiệt” hơn.

Trong 9 tháng đầu năm 2024, thị trường đã ghi nhận 38.797 sản phẩm mới được chào bán. Nguồn cung vẫn ghi nhận sự phân hóa mạnh. Theo đó 70% nguồn cung mới đến từ phân khúc căn hộ chung cư. Trong đó, các sản phẩm có giá bán trên 50 triệu đồng/m2 trở lên chiếm phần áp đảo. Thị trường gần như vắng bóng hoàn toàn căn hộ chung cư thương mại giá bình dân. Về khu vực, miền Bắc dẫn đầu nguồn cung mới với 46%, theo sau là miền Trung với 29% và miền Nam là 25%.

Dữ liệu nghiên cứu của VARS cũng cho thấy, mặc dù nguồn cung chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, toàn thị trường ghi nhận khoảng 10.400 giao dịch thành công trong quý 3, tương đương với tỷ lệ hấp thụ đạt 51%. Điều này phản ánh sự quan tâm của thị trường đối với các sản phẩm bất động sản mới, mặc dù phần lớn nguồn cung mới được hoàn thiện với tiêu chuẩn cao và chi phí đầu tư, đặc biệt là chi phí liên quan đến đất đai, đang gia tăng. 

Lượng giao dịch và tỷ lệ hấp thụ lần lượt giảm 25% và một điểm phần trăm so với quý trước nhưng tăng lần lượt 80% và 28 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm 2023. Trong đó, lượng giao dịch căn hộ chung cư (CHCC) vẫn “áp đảo”, chiếm 71% tổng lượng giao dịch nhà ở trong quý 3, với các dự án căn hộ chung mới ghi nhận tỷ lệ hấp thụ trung bình đạt 75%. Thậm chí, các dự án căn hộ tại Hà Nội còn ghi nhận tỷ lệ hấp thụ lên tới 90% ngay sau thời gian ngắn mở bán. 

Xu hướng phát triển căn hộ diện tích nhỏ nhằm giảm giá trị tổng thể của căn hộ, phù hợp hơn với nhu cầu và khả năng tài chính của người độc thân, gia đình trẻ, ngày càng rõ nét. Đây cũng là loại hình ghi nhận thanh khoản tốt nhất.

Tính chung 9 tháng đầu năm 2024, thị trường ghi nhận 30.589 giao dịch thành công, gấp 2.5 lần so với cùng kỳ năm 2023. Nhiều dự án mới ra mắt vào cuối tháng 9, bắt đầu nhận booking giữ chỗ cũng ghi nhận lượng quan tâm và xuống tiền cọc “khủng”.

Về giá bán, mặt bằng giá nhà ở tiếp tục “neo” ở mức cao, trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp, nhất là tại phân khúc căn hộ. Bởi tình trạng mất cân đối cung cầu đang ngày càng nghiêm trọng do nguồn cung dù đã được cải thiện nhưng vẫn rất khó đáp ứng đủ nhu cầu. Bên cạnh đó, phần lớn nguồn cung mới tiếp tục được hoàn thiện ở mức tiêu chuẩn cao với chi phí đầu tư, nhất là chi phí liên quan đến đất đai tăng cao. 

Cụ thể, trong quý 3, mặt bằng giá sơ cấp tại Hà Nội tiếp tục tăng cao và chưa có dấu hiệu dừng lại, trong khi nguồn cung đã và đang dần được cải thiện. Các dự án mới, từ sản phẩm thấp tầng đến cao tầng, chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, vẫn nhận được sự quan tâm mạnh mẽ từ thị trường. Điều này đã tạo ra động lực dẫn dắt mặt bằng giá căn hộ thứ cấp giữ ở mức cao, mặc dù thanh khoản đã dần ổn định sau giai đoạn tăng trưởng “nóng”.

Tại Đà Nẵng, mặt bằng giá sơ cấp căn hộ chung cư cũng ghi nhận mức tăng “kỷ lục”, với hơn 50% nguồn cung mới có giá trên 80 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, thị trường vẫn được hấp thụ tốt nhờ nhu cầu đầu tư từ người mua ngoài tỉnh, đặc biệt là các nhà đầu tư từ Hà Nội. Bên cạnh đó, mặt bằng giá thứ cấp cũng cải thiện trên diện rộng, với giá nhà đất thổ cư tại một số khu vực tăng từ 10-25% so với cùng kỳ.

Đối với TP.HCM, mặt bằng giá sơ cấp duy trì ổn định ở mức cao do nguồn cung chủ yếu đến từ các dự án đang triển khai. Trong khi đó, mặt bằng giá sơ cấp tại các tỉnh thành vùng ven TP.HCM tăng nhẹ, dao động từ 3-5%, với nguồn cung mới có giá bán cao hơn.

Nghiên cứu về chỉ số giá căn hộ, phản ánh mức biến động giá bán bình quân của các dự án trong tập mẫu 150 Dự án được VARS chọn lọc và quan sát cũng cho thấy, tính đến Q3/2024, giá bán trung bình của cụm mẫu dự án ở Tp Hà Nội gần tiệm cận mức 60 triệu VNĐ/m2, tăng  64,0% so với quý 2/2019. Giá bán bình quân cụm mẫu dự án ở Tp HCM tăng từ 49,2 triệu đồng/m2 lên 64,2 triệu đồng/m2, phản ánh mức tăng  30,6% so với kỳ gốc. Tại Đà Nẵng, chỉ số giá thị trường Đà Nẵng cho thấy mức tăng 46,2% trong quý 3, cao hơn mức tăng của Tp HCM. 

Nhu cầu về BĐS, bao gồm cả nhu cầu nhà ở và nhu cầu đầu tư, tiếp tục dịch chuyển sang khu vực vùng ven, các tỉnh/thành xung quanh 2 đô thị đặc biệt và thị trường thứ cấp với nhiều lựa chọn có mức giá hợp lý hơn. Căn hộ, nhà đất dưới 3 tỷ đồng được “săn lùng” mạnh tại Hà Nội và TP.HCM. 

Sự phục hồi và thách thức của các phân khúc bất động sản

Trình bày báo cáo thị trường BĐS Việt Nam quý 3 và 09 tháng đầu năm 2024, ông Lê Đình Chung, Thành viên Tổ công tác nghiên cứu thị trường VARS, Tổng Giám đốc SGO Homes cho biết, thị trường BĐS Việt Nam đang dần phục hồi sau giai đoạn khó khăn, nhưng từng phân khúc vẫn đối mặt với những thách thức riêng.

Theo đó, phân khúc BĐS công nghiệp tiếp tục duy trì sức “nóng” với số lượng dự án mới được triển khai tăng trưởng mạnh, cùng nguồn vốn FDI ngày càng “dồi dào”. Tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp (KCN) đã đi vào hoạt động vẫn duy trì mức tăng ổn định, đạt khoảng 75%. Trong đó các tỉnh trọng điểm phía Bắc đạt 82% và các tỉnh trọng điểm phía Nam đạt 92%. Tuy nhiên, tỷ lệ lấp đầy các KCN đã thành lập vẫn khó bật tăng do cung – cầu “chờ” nhau: chủ đầu tư KCN “chốt” được khách mới đầu tư hạ tầng trong khi nhà đầu tư lại chỉ quyết định đầu tư dự án đã có hạ tầng. Thách thức của phân khúc này còn đến từ yêu cầu “xanh hoá” các KCN, đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của các nhà đầu tư và định hướng phát triển bền vững của đất nước.

Phân khúc BĐS thương mại văn phòng và bán lẻ đều tiếp tục phát triển với nhiều tiềm năng trong dài hạn từ các nhu cầu ngày càng tăng trưởng cả về quy mô lẫn chất lượng. Các văn phòng hiện đại, cao cấp, đạt chứng chỉ xanh, đáp ứng các tiêu chuẩn phát triển bền vững tiếp tục thu hút khách thuê, đặc biệt là doanh nghiệp nước ngoài. Các trung tâm thương mại mới, tích hợp nhiều hoạt động, cũng tiếp tục “đắt khách”. Trong khi các tòa nhà văn phòng cũ, các trung tâm thương mại cũ, không chủ động cải tạo, nâng cấp, cùng với các mặt bằng nhà phố diện tích nhỏ tại các tuyến phố đắc địa, ghi nhận tỷ lệ trống ngày càng cao.  

Ông Chung cũng đề cập đến sự khó khăn của thị trường BĐS du lịch, nghỉ dưỡng. Theo đó, trong quý 3/2024, thị trường BĐS du lịch, nghỉ dưỡng Việt Nam ghi nhận khoảng 945 sản phẩm mới, giảm mạnh chỉ bằng 35% so với quý trước và tương đương với cùng kỳ năm 2023. Sự sụt giảm này chủ yếu do nguồn cung mới quý trước phát sinh cục bộ từ một dự án lớn. Tính chung trong 9 tháng đầu năm 2024, toàn thị trường du lịch, nghỉ dưỡng ghi nhận 4.059 sản phẩm mở bán mới, tăng 80% so với cùng kỳ năm 2023 nhưng mới chỉ đạt 25% so với cùng kỳ năm 2022.

Dự báo nào cho những tháng cuối năm 2024?

Trên cơ sở những kết quả ghi nhận được từ quý 3, VARS dự báo, nếu các yếu tố như chính sách pháp lý, tài chính và đầu tư công tiếp tục được cải thiện, thị trường khả năng sẽ tiếp tục “tăng nhiệt” trong giai đoạn cuối năm khi hàng lang pháp lý mới chính thức đi vào cuộc sống, khi các chủ đầu tư tiếp tục đẩy mạnh triển khai dự án,… Đặc biệt, nguồn cung nhà ở sẽ tiếp tục được thúc đẩy, tạo động lực dẫn dắt cho thị trường, thông qua hoạt động M&A theo hướng “góp gạo thổi cơm chung”.

Một nhấn mạnh quan trọng được đề cập trong báo cáo là việc Nhà nước sẽ tiếp tục tăng cường giám sát và điều tiết thị trường, bảo đảm sự ổn định và phát triển đúng hướng. Đồng thời, xu hướng bất động sản xanh đang nổi lên, được kỳ vọng sẽ dẫn dắt thị trường trong chu kỳ mới.

Các phân khúc sẽ tiếp tục ghi nhận sự phục hồi: căn hộ cao cấp tiếp tục dẫn dắt thị trường, biệt thự, liền kề trở nên sôi động, đất nền pháp lý sạch thu hút nhà đầu tư, và nhà ở xã hội (NOXH) sẽ có thêm cơ hội nhờ vào các quy định mới. Bất động sản công nghiệp tăng trưởng, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng sẽ có cơ hội cải thiện nhờ vào việc condotel được cấp sổ.

Doanh nghiệp Bất động sản cần chủ động 

Trong bối cảnh hành lang pháp lý ngày càng được hoàn thiện, VARS kiến nghị, các chủ đầu tư, sàn giao dịch và môi giới bất động sản cần chủ động cập nhật và nắm bắt kịp thời các thay đổi mới. Đồng thời, doanh nghiệp cần điều chỉnh chiến lược kinh doanh để phù hợp với hành lang pháp lý và xu hướng phát triển thị trường.

Cụ thể, VARS đề xuất các chủ đầu tư cần đẩy mạnh nghiên cứu phát triển sản phẩm theo đúng xu hướng và khả năng chi trả của phần đông người dân. Các sàn giao dịch bất động sản phải nâng cao trách nhiệm trong việc thẩm định pháp lý dự án, nhằm đảm bảo lựa chọn những dự án chất lượng tham gia phân phối. 

Đối với Môi giới Bất động sản, việc tham gia các chương trình đào tạo, thi sát hạch chứng chỉ hành nghề là bước đi quan trọng để xây dựng sự chuyên nghiệp và uy tín trong nghề. 

Ngoài ra, chủ đầu tư, Sàn giao dịch và Môi giới BĐS nên tập trung vào thế mạnh, tránh “dàn trải, ôm đồm” làm giảm hiệu quả hoạt động, phân tán nguồn lực và khó đạt được kết quả tối ưu. Trong mọi hoạt động cần lấy thị trường chung làm trọng yếu. Cần xác định rõ, “thị trường có khỏe” thì “Doanh nghiệp, Môi giới Bất động sản mới khỏe, khi đó, khách hàng và nhà đầu tư mới yên tâm”.

Chủ đề “Tăng nhiệt hay Tạo nhiệt” được đặt ra như một câu hỏi lớn cho cả thị trường bất động sản. VARS cho rằng, thị trường bất động sản đang ở giai đoạn chuyển giao, vì vậy sẽ rất nhạy cảm trước các yếu tố ảnh hưởng tích cực hay tiêu cực từ các chủ thể. Sự tăng trưởng nhẹ ở một số phân khúc có thể tạo nên đà hồi phục mạnh mẽ nếu các yếu tố hỗ trợ từ chính sách, hạ tầng và tài chính được đáp ứng. Tuy nhiên, câu chuyện tăng giá bất động sản nếu không được can thiệp sớm, sẽ dẫn đến nhiều hệ lụy cho thị trường và cho cả xã hội.

Để giải quyết được tình trạng này, Nhà nước cần sớm có các biện pháp hỗ trợ nhằm “thông” đường đi cho các dự án nhà ở thương mại giá bình dân, nhà ở xã hội và có thêm những chính sách phục hồi cho thị trường bất động sản nghỉ dưỡng. Song song đó, VARS cho rằng, rất cần sự tham gia, đồng hành của tất cả các chủ thể bao gồm cơ quan quản lý Nhà nước, các tổ chức xã hội nghề nghiệp, các Doanh nghiệp Bất động sản và Môi giới Bất động sản./.

Mặc dù vẫn còn nhiều khó khăn, tuy nhiên, nền kinh tế Việt Nam đã bước qua 06 tháng đầu năm 2024 với kết quả tăng trưởng vượt trội, tạo nền tảng để phấn đấu đạt và vượt mục tiêu tăng trưởng cho cả năm 2024. Theo đó, tăng trưởng tổng sản phẩm trong nước (GDP) quý 2/2024 ước đạt 6,93% và 06 tháng ước đạt 6,42%, vượt cận trên kịch bản được đưa ra tại Nghị quyết 01/NQ-CP. 

Trên nền tảng sự ổn định về tăng trưởng của nền kinh tế, thị trường bất động sản (BĐS) quý 2/2024 nói riêng và nửa đầu năm 2024 tiếp tục ghi nhận những kết quả phục hồi tích cực. Đóng góp tới 12 – 14% GDP, ảnh hưởng trực tiếp tới hoạt động của hơn 40 ngành nghề, có mối liên quan chặt chẽ với sự phát triển của ngành xây dựng – động lực dẫn dắt tăng trưởng kinh tế, việc thúc đẩy thị trường BĐS cũng là chìa khóa hỗ trợ ổn định và tạo động lực tăng trưởng kinh tế cả năm.

Thực trạng thị trường BĐS Việt Nam quý 2 và 06 tháng đầu năm 2024

Trình bày Báo cáo thị trường, bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng VARs IRE cho biết, thị trường BĐS Việt Nam 06 tháng đầu năm 2024 vẫn đang bám sát tiến trình phục hồi với một số “hiện tượng” nổi bật: nhiều dự án nhà ở mới được mở bán, có kết quả giao dịch tốt trên 70%; giá căn hộ chung cư tại hai đô thị đặc biệt liên tục thiết lập mặt bằng cao. 

Về các phân khúc BĐS, Phó Viện trưởng VARs IRE đánh giá, nhà ở xã hội, nhà ở giá bình dân vốn đã “nóng” lại càng trở nên cấp thiết khi xảy ra hàng loạt vụ hỏa hoạn tại các khu chung cư mini, khu nhà trọ; đất nền một số khu vực “nóng thật”, một số khu vực có dấu hiệu “thổi nhiệt”; sức hấp dẫn của BĐS công nghiệp ngày càng được khẳng định, xuất hiện nhiều doanh nghiệp có tiềm lực muốn “lấn sân”. 

Cụ thể, quý 2 nguồn cung Nhà ở sơ cấp đạt khoảng 27.335 sản phẩm, với khoảng 19.747 sản phẩm chào bán mới – gấp 3 lần quý trước, còn lại là hàng tồn của các giai đoạn mở bán trước đó. 

Tại phần công bố Báo cáo thị trường, ông Lê Đình Chung, Thành viên Tổ công tác nghiên cứu thị trường VARS, Tổng Giám đốc SGO Homes nhận định, cùng với tiến trình phục hồi của thị trường, niềm tin thị trường cũng ghi nhận phục hồi đáng kể, phần “chênh” giữa quan tâm, xem xét và mua BĐS được rút ngắn, lượng khách hàng quyết định xuống tiền mua BĐS tăng trưởng rõ rệt trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp trong bối cảnh hành lang pháp lý ngày càng hoàn thiện, lãi suất đang duy trì ổn định ở mức thấp, các chủ đầu tư đang mạnh tay triển khai các chương trình ưu đãi hấp dẫn,… Điều này giúp cho tỷ lệ hấp thụ các phân khúc đều có sự khởi sắc nhẹ. Trong đó, 06 tháng đầu năm, thị trường BĐS sơ cấp ghi nhận 20.600 sản phẩm nhà ở được giao dịch thành công. Gấp 3 lần cùng kỳ năm 2023. Riêng quý 2, toàn thị trường ghi nhận hơn 14.400 giao dịch thành công, cao gấp 2,4 lần so với quý 1, được đóng góp từ cả nhu cầu đầu tư và nhu cầu ở thực với nhu cầu đầu tư tăng khoảng 30% so với quý trước.

“Sau thời gian tăng trưởng nóng ở quý 1, giá bán phân khúc nhà ở, nhất là phân khúc căn hộ tại quý 2 đã có phần bình ổn hơn. Mức bình ổn này được duy trì trên mặt bằng giá mới, cao hơn.”, ông Chung nói.

Cụ thể, dữ liệu nghiên cứu của VARs IRE cho thấy, chỉ số giá căn hộ chung cư tiếp tục duy trì xu hướng tăng tại cả Hà Nội, Hồ Chí Minh và Đà Nẵng. Theo đó, từ giữa cuối năm 2023, mức tăng trưởng về giá bán của thị trường căn hộ Hà Nội đã bắt đầu tăng và vượt qua mức tăng giá của thị trường Tp. HCM. Tính đến Q2/2024, giá bán căn hộ sơ cấp trung bình tại Hà Nội gần tiệm cận mức 60 triệu VNĐ/m2. So với kỳ gốc (Q2/2019), giá bán căn hộ sơ cấp Hà Nội ghi nhận mức tăng vượt bậc với 58%, hơn gấp đôi so với tỷ lệ tăng (27%) của thị trường TP. HCM.

Thị trường căn hộ Đà Nẵng ghi nhận mức tăng trưởng về giá thấp hơn so với hai thị trường Bắc, Nam. Tuy nhiên, trong Q2/2024, chỉ số giá căn hộ chung cư Đà Nẵng cho thấy mức tăng trưởng giá bán bình quân cao hơn TP HCM.

Kết quả phục hồi rõ nét tại một số phân khúc và địa phương

Tuy nhiên, bà Phạm Miền, Phó Viện trưởng VARs IRE nhận định, tiến trình phục hồi của thị trường BĐS vẫn có sự phân hóa mạnh giữa các phân khúc tại những địa phương khác nhau. Theo đó, xét về phân khúc, phân khúc căn hộ vẫn là phân khúc chủ đạo, “chiếm sóng” thanh khoản thị trường. Phân khúc thấp tầng, đất nền cũng bắt đầu “nhen nhóm” các tín hiệu phục hồi tích cực khi một số dự án, chủ yếu ở khu vực miền Trung trở ra, ghi nhận kết quả mở bán, giao dịch chuyển nhượng khá tốt. 

Xét về khu vực, thị trường BĐS khu vực phía Bắc, từ phân khúc đất nền, biệt thự, chung cư,… đều tiếp tục ghi nhận những kết quả tăng trưởng, ở trạng thái sẵn sàng tăng tốc. Khu vực miền Trung, bao gồm thị trường Đà Nẵng, Nha Trang, Nghệ An bắt đầu ghi nhận những chuyển biến tích cực ở phân khúc cao tầng trên thị trường sơ cấp và các sản phẩm dòng tiền trên thị trường thứ cấp. Trong khi, quá trình phục hồi tại thị trường miền Nam đang cho thấy sự không đồng đều, với nguồn cung nhỏ giọt, chủ yếu đến từ giai đoạn mở bán tiếp theo của các dự án cũ.

Cụ thể, hơn 60% nguồn cung nhà ở mở bán trong quý 2 đến từ các dự án ở khu vực miền Bắc. Về cơ cấu nguồn cung, phân khúc căn hộ “vươn lên”, chiếm tỷ trọng lớn nhất trong cơ cấu nguồn cung nhà ở sơ cấp với hơn 14.646 sản phẩm mới mở bán trong quý 2. Trong đó, hơn 43% nguồn cung căn hộ mở bán mới trong quý 2 đến từ 1 dự án đại đô thị ở Hà Nội.

Tỷ trọng nguồn cung căn hộ phân khúc trung cấp ngày càng sụt giảm, chỉ bằng 26% tổng nguồn cung căn hộ. 50% nguồn cung căn hộ đến từ phân khúc cao cấp mở bán trong quý 2. Nguồn cung căn hộ trung cấp chủ yếu nằm ở các tỉnh/thành cấp 2,3; các thành phố vệ tinh như Bắc Giang, Hải Phòng, Bình Dương, Lào Cai, An Giang, Bình Định,… bởi chi phí phát triển dự án tại 2 đô thị đặc biệt ngày càng cao trong bối cảnh quỹ đất khan hiếm.

Thị trường tiếp tục “vắng bóng” căn hộ thương mại giá bình dân. Nguồn cung căn hộ bình dân được đóng góp hoàn toàn bởi các dự án Nhà ở xã hội tại các tỉnh thành cấp 2, cấp 3.

Nguồn cung phân khúc thấp tầng, đất nền cải thiện nhẹ, với số lượng dự án mở bán mới tăng trưởng đáng kể, chủ yếu tập trung ở khu vực miền Trung trở ra do các khu vực này có nhu cầu đầu tư phục hồi đáng kể.  

Về giao dịch nhà ở, hơn 75% lượng giao dịch được đóng góp bởi phân khúc CHCC. Lượng giao dịch phân khúc thấp tầng, đất nền trong quý 2 cũng ghi nhận số lượng cải thiện mạnh, tăng 60% so với quý trước. Trong đó, hơn 70% lượng giao dịch được đóng góp bởi 1 dự án đại đô thị tại Hải Phòng. Một số dự án có nguồn cung không nhiều khác tại miền Bắc, miền Trung cũng ghi nhận tỷ lệ hấp thụ khá tốt.

Về kết quả triển khai thực hiện dự án Nhà ở xã hội (NƠXH), ông Lê Đình Chung cho biết, từ năm 2021 đến nay, cả nước đã hoàn thành 75 dự án NƠXH với quy mô 39.884 căn, tăng 3 dự án, 1.756 căn so với thời điểm báo cáo ngày 15/3/2024 nhưng mới chỉ đạt 9,3% kế hoạch 2021-2025.

Giao dịch phân khúc NƠXH đã được cải thiện nhưng không đáng kể, tỷ lệ hấp thụ thấp đạt khoảng 40% với hơn 800 giao dịch thành công. Giao dịch chủ yếu vẫn đến từ các tỉnh thành phát triển gắn liền với phát triển công nghiệp. 

Bàn về phân khúc này, Bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng VARs IRE cho biết, “Nhu cầu NƠXH vốn đã nóng lại càng trở lên cấp thiết khi thời gian qua xảy ra hàng loạt vụ hỏa hoạn thương tâm tại các khu chung cư mini, khu nhà trọ, gây thiệt hại nặng nề cả về vật chất lẫn sức khỏe và tính mạng của người dân. Trong bối cảnh giá nhà ở thương mại liên tục thiết lập mặt bằng giá mới ở ngưỡng cao, việc đẩy mạnh phát triển phân khúc này được coi là “chìa khóa quan trọng nhất” giúp khơi thông nguồn cung nhà ở giá bình dân.”

Dữ liệu nghiên cứu của VARs IRE cũng cho thấy, vẫn tồn tại tình trạng một số dự án NƠXH xây xong nhưng vướng mắc không bán được, khiến nhiều nhu cầu không được “khớp lệnh”. Điều này không chỉ gây lãng phí nguồn lực đất đai, mà còn khiến cả chủ đầu tư và người dân đều thiệt hại. Chính phủ, các cơ quan ban ngành cần có biện pháp hỗ trợ tích cực hơn, trực tiếp tới từng dự án cụ thể để có thể giải quyết một cách triệt để vấn đề này.

Tại thị trường BĐS thứ cấp, nhu cầu vẫn đang tiếp tục hướng đến các sản phẩm thỏa mãn các yếu tố: có pháp lý sạch; có tiềm năng tăng giá tại các địa phương có quy hoạch tốt, có kế hoạch đầu tư phát triển hạ tầng; có giá trị,… Nhu cầu đầu tư cũng có xu hướng dịch chuyển phân khúc chung cư sang đất nền vùng ven, nhà phố ngoại thành, trung tâm các tỉnh thành lân cận 2 đô thị đặc biệt. 

Giao dịch đất nền vùng ven bắt đầu “tăng nhiệt” nhưng chưa thực sự “sôi động” với mức giá tiếp tục tăng khoảng 5-10% so với đáy. Lượng nhu cầu chuyển hóa thành cầu tăng trưởng, xuất hiện nhiều hơn nhà đầu tư đi “săn” đất, chủ động xây nhà tại các mảnh đất đầu tư chờ tăng giá để cho thuê, thu về dòng tiền hàng tháng. Hoạt động đấu giá đất tại một số địa phương ghi nhận số lượng hồ sơ tăng vọt trong thời gian gần đây; mức đấu giá thành công cao hơn từ 20% tới 10 lần so với giá khởi điểm.

Đáng chú ý, trong những tháng vừa qua thị trường đã ghi nhận sự quay trở lại hoạt động của 1.577 doanh nghiệp kinh doanh BĐS, tăng 11,4% so với cùng kỳ. Tính từ đầu năm 2023 đến hết quý 2/2024, đã có 4.589 doanh nghiệp quay trở lại hoạt động và 2.210 doanh nghiệp thành lập mới. 

Về tình hình hoạt động của Môi giới BĐS, các thị trường có tiến trình phục hồi tốt, có nhiều hơn dự án ra hàng ghi nhận số lượng sàn giao dịch, môi giới BĐS gia nhập mới, trở lại hoạt động tăng cao. Ước tính tổng số lượng bằng khoảng 60% so với giai đoạn “đỉnh”. Trong khi một số khu vực ghi nhận thêm sàn giao dịch tạm ngừng hoạt động. Cá biệt có những nơi gần như không còn “bóng dáng môi giới BĐS” như Lào Cai, Phú Yên…

BĐS Công nghiệp, Thương mại “sôi động”, BĐS du lịch nghỉ dưỡng bắt đầu có tín hiệu mới

Là “ngôi sao sáng”, với nhiều chính sách đầu tư và hỗ trợ từ Chính phủ, cùng với việc cải thiện cơ sở hạ tầng và vị trí chiến lược trong chuỗi cung ứng toàn cầu… thời gian vừa qua, BĐS công nghiệp liên tục duy trì là phân khúc dẫn đầu trong thị trường BĐS Việt Nam, thu hút sự quan tâm lớn từ các nhà đầu tư trong và ngoài nước.

Theo đó, từ đầu năm đến nay, cả nước có thêm 10 dự án đầu tư khu công nghiệp đã được chấp thuận chủ trương đầu tư, nhiều khu công nghiệp lớn khởi công như VSIP Lạng Sơn, VSIP Hà Tĩnh. Các doanh nghiệp đầu ngành trong lĩnh vực BĐS bao gồm cả doanh nghiệp trước đây chỉ tập trung phát triển phân khúc nhà ở cũng như một số tập đoàn hoạt động đa ngành như DIC Holdings, Phát Đạt, Khang Điền, Hà Đô… đã và đang lên kế hoạch “thâu tóm” quỹ đất để phát triển BĐS công nghiệp. 

Phân khúc BĐS thương mại – văn phòng tiếp tục ghi nhận những chuyển biến mang tính tích cực. Các tòa nhà văn phòng mới đều được đầu tư xây dựng với không gian, tiện ích chất lượng cao, đạt các tiêu chuẩn EDGE, LEED, WELL,…, đạt tỷ lệ lấp đầy trên 60% chỉ trong thời gian ngắn đi vào hoạt động do nhu cầu mở rộng quy mô, dịch chuyển sang các tòa nhà văn phòng chất lượng cao của các doanh nghiệp lĩnh vực tài chính, công nghệ, đặc biệt là các doanh nghiệp nước ngoài.

Thị trường BĐS thương mại bán lẻ cũng ghi nhận dấu hiệu “tăng nhiệt” với nguồn cung và nguồn cầu đều tăng trưởng cùng xu hướng phát triển các mô hình Trung tâm thương mại mới, đặc biệt là các tổ hợp mua sắm – vui chơi giải trí – ẩm thực dưới dạng các phố thương mại, nổi bật là Grand World (The Venice và K-Town), Center Point, Little Hong Kong. Các nhà đầu tư, doanh nghiệp bán lẻ hiện dịch chuyển sang phân khúc này do lưu lượng khách lớn và ổn định, CĐT cũng liên tục tổ chức các sự kiện văn hóa để hút khách, mang lại nguồn doanh thu lớn. Trong khi nhiều mặt bằng nhà phố tại các tuyến phố đắc địa vẫn để trống do giá chào thuê vẫn ở ngưỡng cao, mặt bằng nhỏ, không phù hợp với nhu cầu của nhóm doanh nghiệp có khả năng trả mức giá thuê.

Phân khúc BĐS du lịch, nghỉ dưỡng đã có tín hiệu tích cực hơn ở quý 2 so với quý 1. Tuy nhiên, vẫn chưa có nhiều chuyển biến rõ rệt, dù nguồn cung và lượng giao dịch ghi nhận tăng mạnh so với cùng kỳ. Theo đó, 6 tháng đầu năm 2024, toàn thị trường ghi nhận 3.114 sản phẩm mở bán mới, gấp hơn 2 lần so với 6 tháng đầu năm 2023 nhưng mới chỉ bằng 27% cùng kỳ năm 2022. Tỷ lệ tiêu thụ trên nguồn cung mới trong 2 quý đầu năm đạt 58% tương đương với 1.799 giao dịch. Tuy nhiên, 87% nguồn cung, 94% lượng giao dịch đến từ 1 dự án phân khúc căn hộ du lịch (condotel) duy nhất ở tại Nha Trang và hiếm hoi trên cả nước được cấp sổ hồng. 

Đánh giá về hoạt động M&A, báo cáo của VARs IRE chỉ ra, trong quý 2/2024, thị trường ghi nhận xu hướng liên kết phát triển dự án BĐS giữa các doanh nghiệp trong nước. Nổi bật trong đó là các “ông lớn” BĐS có tiềm lực tài chính mạnh bắt đầu gia nhập thị trường M&A, với việc “chạy đua” lên kế hoạch các quỹ đất pháp lý sạch; chào bán, kêu gọi hợp tác đầu tư dự án nhà ở thương mại, nhà ở xã hội. Trong đó, nổi bật là một số “thương vụ” như “cái bắt tay” giữa địa ốc Hoàng Quân – Tập đoàn Novaland để xây nhà ở xã hội tại TP.HCM và các tỉnh phía Nam; Danh Khôi và Knightsbridge Partners – đơn vị phân phối BĐS hàng đầu tại thị trường Hong Kong (Trung Quốc); Kusto Group và Coteccons…

“Những “sôi động” đạt được trên thị trường trong 06 tháng đầu năm 2024 là kết tinh của nhiều điểm trội với sự hợp lực của cả Chính phủ, các cơ quan ban ngành và bản thân các doanh nghiệp kinh doanh BĐS. Nửa đầu năm 2024, bức tranh tổng thể của thị trường BĐS Việt Nam đã có thêm nhiều hơn gam màu sáng với kết quả phục hồi rõ nét ở một số phân khúc, địa phương. Mặc dù các “điểm trội” chưa đủ lực giúp thị trường “bùng nổ” nhưng chắc chắn sẽ là tiền đề cho các kết quả ấn tượng hơn vào nửa cuối năm”, Phó Viện trưởng VARs IRE kết luận. 

Trước giờ “G”

VARs IRE cho rằng, nhìn chung, thị trường BĐS Việt Nam vẫn đang duy trì, chờ đợi những “nút thắt” được tháo gỡ để thực sự “khỏe” trở lại. Dự báo về tình hình hình thị trường BĐS thời gian tới, nếu được Quốc hội thông qua, Luật Đất đai năm 2024, Luật Nhà ở năm 2023, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 và khoản 2, điều 209 của Luật các tổ chức tín dụng sẽ có hiệu lực từ ngày 1-8 tới đây, sớm hơn năm tháng so với quyết định trước đó. Khi các bộ Luật có hiệu lực thực thi, tâm lý “chờ đợi” sẽ được tháo bỏ, các chủ thể trên thị trường bắt đầu “rục rịch” chuyển động, các doanh nghiệp phát triển bắt đầu cuộc đua gỡ nút thắt cùng cơ quan quản lý Nhà nước; các CĐT tự tin hơn với việc ra hàng; nhà đầu tư có niềm tin trở lại; môi giới, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới thay đổi, đáp ứng các quy định mới;…

Tuy nhiên, lưu ý nguy cơ phát sinh “mâu thuẫn” nếu các quy định mới không đủ chặt chẽ và link được đầy đủ với các điều luật và/hoặc chưa đủ chi tiết, cụ thể. Khi vấn đề này xảy ra, chắc chắn sẽ trở thành rào cản, làm giảm tác động tích cực của các nghị định này tới tiến trình phục hồi của thị trường. Các bộ luật mới chắc chắn sẽ mang đến những tác động tích cực cho thị trường nhưng cũng sẽ là “bộ lọc” loại bỏ các chủ thể không đủ năng lực ra khỏi cuộc chơi.

Do đó, VARS kiến nghị, ngoài việc cần thực sự quyết tâm để Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản chính thức có hiệu lực từ ngày 1/8/2024. Cơ quan quản lý Nhà nước cần nhanh chóng nghiên cứu, ban hành các Thông tư, Nghị định hướng dẫn chi tiết, “trải đường sẵn” để các Bộ luật có cơ hội được thực thi ngay khi chính thức có hiệu lực. Để đảm bảo mọi cá nhân, tổ chức liên quan đều nắm đúng, đủ và kịp thời hành lang pháp lý mới, cần nâng cao công tác phổ biến kiến thức pháp luật thông qua việc khuyến khích tổ chức các Hội nghị, Hội thảo, chương trình phổ biến cơ chế, chính sách. Đồng thời, đôn đốc các bộ, ngành, địa phương khẩn trương chuẩn bị kỹ lưỡng, chặt chẽ để đảm bảo không tạo ra khoảng trống hay kẽ hở pháp luật trong quá trình tổ chức thực hiện. Cũng như nâng cao công tác theo dõi, giám sát, có hình thức kỷ luật với các trường hợp cố tình “né tránh” gây chậm trễ trong việc thực hiện.

Ngoài ra, cần thường xuyên cập nhật, đánh giá kết quả thực thi của các đạo luật mới, tích cực tiếp nhận thông tin phản hồi từ các chủ thể liên quan để đảm bảo có sự điều chỉnh kịp thời. Xác định rõ phương châm “không fix cứng, sai ở đâu sửa ở đó, cái gì chưa tốt, cần nâng cấp ngay”.

Đặc biệt, cần quyết liệt trong việc giải quyết dứt điểm các khó khăn, vướng mắc, cụ thể tới từng dự án, nhất là các dự án nhà ở xã hội.

Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS khi chính thức có hiệu lực sẽ tác động như thế nào đến thị trường BĐS – Ý kiến từ các chuyên gia

Đánh giá về các tác động của các bộ Luật liên quan tới BĐS vừa được Quốc hội thông qua chính thức có hiệu lực từ 1/8/2024, PGS.TS Trần Đình Thiên, thành viên Tổ tư vấn Kinh tế của Thủ tướng cho biết, các bộ Luật mới chắc chắn sẽ có tác động tích cực, góp phần thúc đẩy sự phục hồi và phát triển của thị trường. Bởi lẽ các bộ Luật được soạn thảo trong bối cảnh thị trường đang gặp khó khăn, vướng mắc có mục tiêu hướng đến nhằm giải quyết triệt để các khó khăn, vướng mắc này. Trên thực tế, nỗ lực giải quyết các vướng mắc, điểm nghẽn được thể hiện trong các đạo Luật vừa được thông qua, tuy chưa đạt tới kỳ vọng, nhưng chắc chắn sẽ phát huy hiệu lực tích cực.

Đồng quan điểm, TS Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV kiêm Giám đốc Viện Đào tạo và Nghiên cứu BIDV, nhận định, việc đẩy nhanh thời hạn có hiệu lực chính thức của ba bộ Luật trên 5 tháng so với quy định sẽ góp phần tích cực tới thị trường BĐS. Điều này giúp nhanh chóng tháo gỡ các vướng mắc liên quan tới định giá đất, giải phóng mặt bằng, tái định cư, thực hiện Đề án nhà ở xã hội. Từ đó, góp phần thúc đẩy sự phát triển của thị trường.

Dưới góc nhìn kinh tế, TS Võ Trí Thành, Viện trưởng Viện nghiên cứu chiến lược thương hiệu và cạnh tranh nhìn nhận, các bộ Luật khi có hiệu lực sớm về mặt thời gian sẽ thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, bởi đóng góp từ 12-14% GDP quốc gia. Việc tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS là cho cả quá trình phục hồi kinh tế.

“Cả 3 bộ Luật khi chính thức có hiệu lực sẽ tạo hành lang pháp lý mới, giải tỏa hầu hết các “nút thắt” cho thị trường khi 70-80% các vướng mắc đang tồn tại là do pháp lý. Đồng thời tạo nền tảng cho thị trường BĐS phát triển theo hướng an toàn, lành mạnh, bền vững. Tuy nhiên, để đảm bảo hiệu quả trong quá trình thực thi, cần đẩy nhanh việc hoàn thành các Nghị định trên cơ sở đảm bảo nội dung chất lượng, bám sát thị trường”, TS Thành nhấn mạnh.

Tương tự, TS Nguyễn Minh Phong, Nguyên Phó Vụ trưởng, Phó Ban tuyên truyền lý luận, TS Kinh tế, Biên tập viên cao cấp, Thư ký Hội đồng khoa học – nghiệp vụ Báo Nhân dân đánh giá, Luật Đất đai được xem là nền tảng cơ sở của hai bộ Luật còn lại, khi các bộ Luật chính thức có hiệu lực sẽ tạo điều kiện tháo gỡ pháp lý, góp phần đẩy nhanh thỏa thuận giữa doanh nghiệp với người dân về giải phóng mặt bằng. Đồng thời, các quy định mới trong Luật cũng góp phần tạo sân chơi rộng hơn, minh bạch hơn. 

Tuy nhiên, có hai vấn đề cần hết sức lưu ý đó là có thể giá BĐS sẽ tăng lên vì các quy định tính giá đất theo giá thị trường, điều này khiến cho việc tiếp cận BĐS của người dân gặp khó khăn hơn. Chắc chắn sẽ phát sinh những điểm trống, bất cập cần lưu ý để giải quyết. 

Cần thêm trợ lực nào để BĐS thực sự ổn định và phát triển trở lại?

Theo PGS. TS Trần Đình Thiên, để thị trường BĐS Việt Nam thực sự ổn định và phát triển trở lại, rất cần một chữ “thông” trong đó đặc biệt cần thiết phải “thông cầu, thông cung”- để cung và cầu BĐS bị tắc nghẽn hiện nay có thể gặp nhau, thị trường mới “đổi sắc”. Trong đó, có mấy việc cần phải làm, cấp bách đúng nghĩa.

Thứ nhất, các vướng mắc thể chế phải được giải quyết nhanh và dứt điểm, để không kìm hãm nhịp phục hồi của thị trường.

Thứ hai, thông các nguồn lực và có biện pháp thúc đẩy, tạo cơ hội để cả doanh nghiệp kinh doanh BĐS và khách hàng/nhà đầu tư có cơ hội tiếp cận nguồn vốn thuận lợi với mức lãi suất thật sự hỗ trợ, tạo động cơ tăng trưởng và phát triển mới.

Thứ ba, xem xét các giải pháp cải thiện mức lương tối thiểu để người dân có cơ hội tăng thu nhập, từ đó cầu cũng tăng lên.

Thứ tư, tiếp tục thực hiện các giải pháp thu hút dòng đầu tư để duy trì và thúc đẩy phân khúc BĐS công nghiệp, thương mại và du lịch, nghỉ dưỡng.

Quan trọng nhất, cần lưu ý các giải pháp cần được thực hiện một cách đồng bộ, nút thắt nào có cơ hội được giải tỏa thì giải tỏa ngay để tránh mất đà phục hồi của thị trường. Khơi thông vốn cho thị trường BĐS chính là khâu trọng yếu đó.

Theo ý kiến của TS. Cấn Văn Lực, cần sớm ban hành các văn bản hướng dẫn chi tiết luật để đảm bảo các quy định này sớm đi vào thực tế, có như vậy việc đẩy sớm thời gian có hiệu lực của các bộ luật mới thực sự có ý nghĩa.; sớm có giải pháp phục hồi thị trường trái phiếu doanh nghiệp nhằm giảm áp lực về tài chính cho các doanh nghiệp kinh doanh BĐS; sớm có giải pháp phát triển nhà ở xã hội như chỉ đạo của Ban Bí thư; sớm bắt tay xây dựng cơ sở dữ liệu thông tin để đảm bảo có đủ căn cứ định giá đất và các hoạt động liên quan khác…

Về vấn đề này, TS Võ Trí Thành cũng cho rằng, cần phải hoàn thiện pháp lý với quy trình, thủ tục tinh giản, tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ thể hoạt động trên thị trường tiếp cận nhưng vẫn đảm bảo là công cụ để quản lý, giám sát hoạt động của thị trường.

Đối với các chính sách hỗ trợ tài khóa, tiền tệ đang chưa được như kỳ vọng, đặc biệt, hỗ trợ chương trình phục hồi phát triển kinh tế – xã hội cần được phân bổ công bằng cho các lĩnh vực kinh doanh, trong đó có các doanh nghiệp chủ đầu tư dự án BĐS và nhà đầu tư thứ cấp trên thị trường BĐS.

Doanh nghiệp cần nỗ lực tái cấu trúc, phát triển BĐS hợp túi tiền, nhu cầu của người dân. Phân khúc nhà ở xã hội, cần có cái nhìn nhận mới, theo hướng là kết cấu hạ tầng quan trọng của quốc gia.

Cuối cùng, để các Bộ Luật vừa được thông qua thực sự đem lại tác động tích cực cho thị trường BĐS Việt Nam, TS Nguyễn Minh Phong lưu ý, các văn bản hướng dẫn Luật phải thật sự “chất lượng”, cụ thể, chi tiết, đảm bảo thuận lợi để các đối tượng tiếp cận và thực hiện theo; các cơ quan chức năng cần hiểu đúng để có thể vận dụng chính xác trong quá trình thực hiện; cần đảm bảo sự công khai, tính minh bạch trong quá trình triển khai; tiếp tục đón nhận các ý kiến phản biện từ các đối tượng để hoàn thiện nhằm đảm bảo tính hiệu quả trong quá trình thực thi; cần nghiêm minh, nếu phát hiện sai phạm phải xử lý đúng và kịp thời.

Hơn hết tiếp tục củng cố niềm tin người dân; tăng tính hấp dẫn các sản phẩm BĐS; có chính sách hỗ trợ tốt hơn với phân khúc nhà ở xã hội.

Tình hình chung:

• Nghị định 08: gia hạn trái phiếu BĐS: Baochinhphu.vn: Nghị định 08 về TPDN sẽ giúp nhiều DN có thời gian để tái cấu trúc. 
• Tổ công tác của chính phủ giải cứu thị trường BĐS, tháo gỡ pháp lý cho ~ 500 dự án: Tiền phong: Tổ công tác Chính phủ đang ‘giải cứu’ thị trường bất động sản , Thanh niên: Cuộc giải cứu bất động sản ‘có một không hai, Báo Chính phủ: Thủ tướng chỉ đạo quyết liệt các giải pháp thúc đẩy thị trường.
• Một số chủ doanh nghiệp BĐS vướng lao lý: Chủ tịch Vạn Thịnh Phát Trương Mỹ Lan, Chủ tịch Capella Holdings Nguyễn Cao Trí, Chủ tịch Tân Hiệp Phát Trần Quí Thanh, Chủ tịch Nguyễn Khánh Hưng, Ông chủ Apec group Nguyễn Đỗ Lăng…Dân trí: Những sếp bất động sản năm qua vướng vòng lao lý, Cafef: Loạt chủ tịch doanh nghiệp vướng vòng lao lý vì thu lời bất
• Luật nhà ở và Luật kinh doanh bất động sản được thông qua: Quy định chặt chẽ hơn về đặt cọc đối với BĐS hình thành trong tương lai. Cho phép cấp Sổ hồng cho condotel, chung cư mini. Các chính sách bảo vệ phía người mua, nâng cao yêu cầu với chủ đầu tư BĐS, có tính chất làm minh bạch, thanh lọc các CĐT và làm trong sạch đối với thị trường.
• Luật đất đai sửa đổi được thông qua (1/2024): Resta: Tóm tắt 9 thay đổi lớn luật đất đai sửa đổi
• Thị trường BĐS nhìn chung ảm đạm, số lượng giao dịch và nguồn cung trong quý và cả năm 2023 đều gặp khó khăn kéo dài.
• Điểm sáng ở phân khúc BĐS KCN: Báo Pháp luật HCM: Phân khúc bất động sản sáng nhất trong 2023, Báo đầu tư: Bất động sản công nghiệp: Ngôi sao dẫn đường,Báo Công lý: Phân khúc BĐS công nghiệp nhiều hy vọng.
• BĐS đất nền giao dịch ở mức thấp, giá giảm 30-40%.
• BĐS gắn liền với nhu cầu thực như Nhà ở, Chung cư có mặt bằng giá tăng cao, ước tính khoảng 70% trong 3 năm trở lại đây. Tại Hà Nội và Hồ Chí Minh, mặt bằng giá phân khúc Căn hộ (hạng trung) là > 50 triệu/m2.

Quý 4/2023 thị trường có sự nhộn nhịp nhất định khi ghi nhận nguồn cung và lượng giao dịch tăng nhẹ. Tổng cung Q4 đạt 21.774 sản phẩm, tăng 6% so với quý 3; tổng giao dịch khoảng 5.710 sản phẩm tương đương Q3.

Phân khúc căn hộ gắn liền với nhu cầu ở thực nên vẫn được quan tâm lớn. Do lượng cung bị hạn chế, chủ yếu từ các CĐT lớn gặp ít khó khăn tài chính nên mức giá vẫn ở mức cao, thị trường ghi nhận mức giá tăng 2-3% so với năm 2022. Các khu vực trung tâm vắng bóng các căn hộ có giá < 50 triệu đồng/m2.

Thị trường Hồ Chí Minh

Thị trường Hồ Chí Minh năm 2023 có những tín hiệu tích cực từ đầu tư công: Hoàn thiện tuyến Metro và khởi công tuyến Metro 2, khởi công các dự án vành đai. Trong Q4, nguồn cung TP Hồ Chí Minh được cải thiện với nhiều đợt mở bán mới. Tính chung cả năm 2023 nguồn cung là hơn 8707 căn hộ, giảm hơn 70% so với năm 2022. Trong đó: 90% là phân khúc trung cấp, mức giá từ 35 triệu/m2 – 80 triệu/m2.

Thị trường Hà Nội:

Hà Nội cũng đẩy mạnh đầu tư cơ sở hạ tầng với điểm nhấn là khởi công tuyến Vành đai 4. Trong năm 2023, thị trường Hà Nội ghi nhận nguồn cung là trên 10.000 căn hộ mở bán, 84% đến từ phân khúc trung cấp. Giá bán trung bình phân khúc trung cấp là > 51 triệu đồng/m2, tăng 7% so với năm 2022. 

Trong năm 2024, dự kiến sẽ có các dự án mở bán mới cung cấp ra thị trường khoảng 12.100 căn, đến từ các dự án ở Hoàng Mai, Nam Từ Liêm và Hà Đông.

Giá giảm so với vùng đỉnh năm 2022, chủ yếu phục vụ nhu cầu đầu tư và đầu cơ. Các giao dịch trong năm chủ yếu là các giao dịch cắt lỗ, giá có xu hướng giảm sâu. Vào cuối năm, bắt đầu có sự giao dịch trở lại do sự hỗ trợ của lãi suất giảm. Một số địa phương cũng đã tổ chức thành công việc bán đấu giá đất với mức trúng đấu giá tăng 5-10%, thậm chí có những lô đất trúng đấu giá tăng 80%.

Khảo sát mức giá nhà ở và đất nền trên ứng dụng Đầu tư BĐS Resta: giá nhà ở tăng khoảng > 10% trong khi đất nền đứng giá, có xu hướng giảm so với đỉnh.

Bất động sản công nghiệp là điểm sáng trong bức tranh chung trong nền kinh tế hội nhập quốc tế sâu rộng. Các khu công nghiệp tiếp tục mở rộng và có sự hấp thụ ấn tượng. Cùng với việc đầu tư mở rộng hạ tầng đường cao tốc… đã tạo đà cho nguồn vốn FDI đổ vào Việt Nam. Các tỉnh trọng điểm phía Bắc đạt tỉ lệ lấp đầy 80% và các tỉnh trọng điểm phía Nam đạt tỷ lệ lấp đầy 90%. Giá thuê tăng 30% so với 2022. 

Trong tương lai, cùng với việc đầu tư hạ tầng tiếp tục được triển khai, mối quan hệ quốc tế với các cường quốc được hiện thực hoá bằng các kế hoạch, cam kết, các dự án KCN hoàn thiện sẽ cung cấp ra cho thị trường nhiều nguồn cung mới, đáp ứng nhu cầu vẫn đang tiếp tục tăng cao của các doanh nghiệp FDI. 

Các yếu tố ảnh hưởng:

Về chính sách: Luật nhà ở và luật kinh doanh bất động sản, Luật đất đai cũng được thông qua tạo cơ sở pháp lý cho các hoạt động kinh doanh bất động sản. Điều này giúp thanh lọc và tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển bền vững. 

– Bên cạnh đó, lãi suất điều hành liên tục giảm, nguồn cung tiền cho nền kinh tế dồi dào giúp cho thị trường cũng trở lên “ấm áp” hơn vào cuối năm. 

– Tiếp tục đẩy mạnh đầu tư công, với các dự án đã và đang triển khai giúp tạo cơ sở hạ tầng cho nền kinh tế tiếp tục được phát triển.

– Quy hoạch chung của 37/63 tỉnh thành đã được phê duyệt tạo tiền đề cho sự phát triển của thị trường và nền kinh tế.

– Về tình hình quốc tế: Kỳ vọng việc FED hạ lãi suất từ Q2/2024 tạo điều kiện cho dòng tiền quay trở lại thị trường mạnh mẽ hơn.

Về cầu: Nguồn cầu dần được nâng cao từ Q3 và Q4, Cầu nhà ở gắn nhu cầu thực tại các thành phố lớn như Hà Nội và Hồ Chí Minh chắc chắn tiếp tục tăng cao. Các sản phẩm nhà ở có giá hợp lý luôn có được tỉ lệ hấp thụ tốt. Nhu cầu BĐS Công nghiệp tiếp tục thúc đẩy thị trường phát triển do Việt Nam đang đón nhận làn sóng FDI từ nước ngoài. 

Về cung: Năm 2024 nguồn cung sẽ cải thiện. Dự kiến phân khúc nhà ở Hà Nội sẽ đón nhận 15.000 căn hộ, trong khi TP Hồ Chí Minh là 5.000 căn. Mức giá ở các khu vực trung tâm tiếp tục neo cao. Sự hoàn thiện về cơ sở hạ tầng và phục hồi của nền kinh tế sẽ làm nền tảng để cung tăng dần từ năm 2024. Đối với BĐS Công nghiệp: nguồn cung tiếp tục tăng, khi vốn FDI trong KCN năm 2024 dự kiến chiếm 45% tổng FDI đăng ký cả nước.

Nhìn lại các chu kỳ của bất động sản, 10 năm trước vào năm 2013 là thời điểm thay đổi của luật đất đai, sau đó tới năm 2014 bước vào thời kỳ thị trường phát triển mạnh mẽ, xét theo quy luật đó, năm 2023 và 2024, sau khi các bộ luật liên quan tới thị trường BĐS được thông qua, cùng với các chính sách của chính phủ nhằm thúc đẩy và minh bạch hóa thị trường, có nhiều cơ sở để tin rằng thị trường sẽ đi vào hồi phục dần từ năm 2024.

BÁO CÁO THỊ TRƯỜNG QUÝ 3/2023 – Batdongsan.com.vn

Quý 3 Năm 2023, Đất Nền, Nhà Thấp Tầng Thanh Khoản Kém

Thời Điểm Phục Hồi Từng Loại Hình BĐS Ra Sao?

Nhìn chung, đây là loại hình được dự báo sẽ dẫn đầu xu hướng phục hồi của BĐS. Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam thì cho rằng, khả năng thị trường căn hộ sẽ phục hồi sớm nhất so với các loại hình khác, dự kiến có thể rơi vào đầu quý 1/2024 và chậm nhất là quý 2/2024 sẽ đảo chiều.

BÁO CÁO THỊ TRƯỜNG QUÝ 2/2023 – VARS

Sương mù vẫn bao phủ toàn thị trường BĐS 06 tháng đầu năm 2023. Mặc dù Chính phủ đã thể hiện sự quyết tâm đồng hành và hỗ trợ thị trường bằng việc ban hành các cơ chế, chính sách mới nhưng khó khăn vẫn chưa thực sự được cải thiện đáng kể. 

Tình trạng khó khăn kéo dài không chỉ khiến toàn bộ các đối tượng tham gia thị trường BĐS điêu đứng, rã rời mà kéo theo sự trì trệ của nhiều ngành nghề liên quan khác. Nếu không tìm được “lối thoát” kịp thời, rất có thể thị trường sẽ phải đối mặt với kịch bản ra đi của hàng loạt các đối tượng.

“Khi nào thị trường BĐS khởi sắc” là câu hỏi thường trực, niềm trông mong của rất nhiều đối tượng, không chỉ giới hạn ở các đối tượng trực tiếp tham gia thị trường BĐS.

Đã đến lúc phải “khai tử” các khái niệm “độ trễ chính sách”, “độ ngấm chính sách”. Bởi sự chờ đợi vô hình chung sẽ góp phần bóp nghẹt thêm thị trường. Không có lý do gì đã mất công nghiên cứu ra vắc xin lại trì hoãn, thong dong trong việc tiêm chủng.

Để đạt được mục tiêu xoay chuyển thị trường, Luật ban hành phải bám sát yêu cầu thực tiễn, cơ quan quản lý nhà nước cần cụ thể hóa nhiệm vụ, giám sát chặt chẽ việc ban hành văn bản, triển khai văn bản luật. Thực thi chính sách không hiệu quả sẽ làm chậm tiến độ, thậm chí bóp nát các dự án đang triển khai, phong tỏa toàn bộ nền kinh tế của các nước.

BÁO CÁO THỊ TRƯỜNG QUÝ 1/2023 – SUNVALUE

Thị trường chờ đợi sự khởi sắc

Nền kinh tế thế giới nói chung và Việt Nam nói riêng tiếp tục khó khăn, diễn biến phức tạp và khó dự đoán. GDP Việt Nam quý 1 năm 2023 ước tính tăng 3,32% so với cùng kỳ năm trước, chỉ cao hơn tốc độ tăng 3,21% của quý 1 năm 2020 trong giai đoạn 2011-2023.

Thị trường bất động sản Việt Nam tiếp tục ghi nhận những dấu hiệu trầm lắng kể từ cuối tháng 5 năm 2022. Hàng loạt các chính sách thắt chặt về tín dụng, trái phiếu doanh nghiệp… cũng như các vướng mắc về pháp lý chưa được tháo gỡ một cách triệt để buộc tất cả các thành viên trong thị trường phải rơi vào trạng thái “chờ đợi”.

Thanh khoản thị trường về đáy xuyên suốt những tháng qua khiến nhiều chủ đầu tư liên tục dời lịch mở bán sản phẩm mới theo kế hoạch. Nhiều doanh nghiệp tiếp tục đợi tín hiệu từ thị trường. Nhiều nhà đầu tư cá nhân chờ đợi cơ hội đầu tư vững chắc. Hàng ngàn dự án “án binh bất động” chờ tháo gỡ.

Thị trường vẫn tiếp tục ghi nhận thông tin giải thể, tạm ngừng hoạt động của một lượng lớn doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản. Tình trạng bỏ nghề, thất nghiệp vẫn diễn ra theo chiều hướng tăng mạnh trong ngành bất động sản.

Dữ liệu của VARS cũng cho thấy, thanh khoản trên thị trường bất động sản đang có xu hướng giảm rõ rệt, đặc biệt so với giai đoạn sốt đất nửa đầu năm 2022. Cùng với đó là sự thiếu vắng nguồn cung phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở giá phù hợp với “túi tiền” của số đông người dân, giá căn hộ tại các thành phố lớn tăng liên tục và chưa có tín hiệu dừng lại.

Nguồn cung ra thị trường quý 1 năm 2023 đạt khoảng 25.000 sản phẩm, chủ yếu là hàng tồn kho từ các dự án mở bán trước đó. Tỷ lệ hấp thụ trong quý 1 năm 2023 chỉ đạt khoảng 11%, tương đương hơn 2.700 giao dịch, giảm hơn 50% so với cùng kỳ năm ngoái.

Giá bất động sản, đặc biệt là sản phẩm đất nền ở những khu vực từng xảy ra sốt đất tiếp tục được điều chỉnh về giá trị phù hợp, tương xứng với giá trị đầu tư vào nội tại sản phẩm và hạ tầng khu vực. Nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính – đặc biệt có sử dụng chương trình ưu đãi lãi suất, ân hạn nợ gốc giai đoạn 2018 – 2022 của các chủ đầu tư buộc phải cắt lỗ 10%-30%, thậm chí lên đến 30%-50% giá trị đầu tư. Những người thế chấp bất động sản để vay tiền ngân hàng không có khả năng nộp bổ sung tiền, tài sản bị ngân hàng phát mãi tài sản đảm bảo để thu hồi nợ, càng tạo áp lực về thanh khoản cho thị trường.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, trong quý 1, tình trạng chờ đợi, trầm lắng vẫn đang tồn tại. Tuy nhiên, thị trường vẫn xuất hiện những điểm sáng ở các địa phương phát triển mạnh về hạ tầng, tốc độ đô thị hóa cao, đặc biệt là các sản phẩm nhà ở được đầu tư bởi các chủ đầu tư uy tín, có pháp lý tốt, phục vụ nhu cầu thực, có thanh khoản tốt trong dài hạn và nhu cầu cho thuê cao.

Căn hộ chung cư để ở, có quy mô, tiện ích và chất lượng tốt tại các khu vực trung tâm các thành phố lớn, có tốc độ dịch chuyển dân số cơ học nhờ sự phát triển của các KCN, khu trung tâm dịch vụ du lịch vẫn thu hút sự quan tâm của các của người dân có nhu cầu ở thực, trong đó có cả nhu cầu sản phẩm cao cấp, đầu tư. Nhu cầu mua đất nền làm tài sản vẫn được nhà đầu tư ưa chuộng và tiếp tục là phân khúc được lựa chọn hàng đầu.

Đặc biệt kể từ đầu tháng 3, sau khi Chính phủ có hàng loạt động thái rõ ràng nhằm tháo gỡ khó khăn, phát triển thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững. Thị trường bắt đầu ghi nhận thêm những tín hiệu quan tâm từ các nhà đầu tư nhỏ lẻ.

Thị trường ghi nhận tâm lý tích cực nhưng chưa thực sự thoát ra khỏi trạng thái trầm lắng

Bên cạnh tổng kết, đánh giá thị trường bất động sản quý 1/2023, Hội thảo cũng đã đưa ra những dự báo thị trường bất động sản quý 2/2023. Nhận định về trường địa ốc giai đoạn tới, VARS cho rằng, thị trường bất động sản đã có những tín hiệu tích cực.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch VARS, trong quý 2, sẽ có nhiều hơn những văn bản pháp luật nhằm tháo gỡ khó khăn cho hàng ngàn dự án đang “đắp chiếu” chờ đợi tham gia vào thị trường, cung cấp vào thị trường nguồn cung mới. Nếu thị trường có nhiều hơn nguồn cung sản phẩm phù hợp với nhu cầu ở thực, nhu cầu đầu tư. Chính phủ tiếp tục vào cuộc một cách quyết liệt, ban hành các chính sách đúng và trúng vào các điểm nghẽn, liên tục tháo gỡ các khó khăn còn tồn tại. Lãi suất tiếp tục được điều chỉnh hợp lý, tiệm cận với khả năng của những người có nhu cầu thực. Có thêm hàng, có dòng tiền, doanh nghiệp có thêm vốn từ các kênh huy động khác, thị trường sẽ có thêm những khởi sắc.

Tuy nhiên, để thị trường thật sự thoát ra được trạng thái trầm lắng, VARS kiến nghị, các cơ quan quản lý Nhà nước cần đẩy nhanh việc ban hành các văn bản dưới luật, có tính chất tháo gỡ các điểm nghẽn pháp lý cho hàng ngàn dự án đầu tư phát triển đang “án binh bất động”.

Báo cáo của VARS cũng khẳng định, để thị trường phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững, sớm cân bằng cán cân cung cầu, cần đẩy mạnh phát triển phân khúc nhà ở xã hội.

Ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch VARS cho biết, NƠXH là phân khúc có nhu cầu cao nhất hiện nay. Tuy nhiên, các chính sách hiện tại chưa thực sự thu hút chủ đầu tư tham gia phát triển phân khúc này, khiến nguồn cung trên thị trường không thể đáp ứng lượng lớn nhu cầu hiện tại. Do đó, Nhà nước cần sớm sửa đổi, ban hành các nghị định, thông tư liên quan đến chuyển nhượng dự án, tính tiền sử dụng đất, đền bù, giải phóng mặt bằng, quy hoạch nhà ở xã hội. Đồng thời, linh hoạt, không quy định cụ thể đối tượng được mua nhà ở xã hội.

Đồng tình với quan điểm trên, ông Phạm Anh Khôi, Viện Nghiên cứu Kinh tế – Tài Chính – Bất Động Sản Dat Xanh Services (FERI) cho biết, cần quy định điều kiện về đối tượng được mua NƠXH “thoáng” hơn, có ưu đãi lãi suất hợp lý hơn với tình hình thị trường và. Với mức lãi suất áp dụng cho gói tín dụng 120 nghìn tỷ. Ông Khôi đánh giá, đối với khách hàng, ở khu vực thành thị, khu vực có nhu cầu nhà ở xã hội cao nhất, với giá căn hộ khoảng 2 tỷ, lãi suất phải trả khi sử dụng gói tín dụng 120 nghìn tỷ là 18-20 triệu đồng – vẫn là cao. Như vậy, đối tượng được mua, trừ chi phí cho gia đình thì thu nhập ít nhất phải 30 triệu đồng một tháng. Chênh lệch với thu nhập đc mua và lãi suất áp dụng là rất lớn.

BÁO CÁO THỊ TRƯỜNG QUÝ 4/2022 – VARS

Nền kinh tế Việt Nam đã bước qua năm 2022 với dấu hiệu phục hồi rõ nét sau đợt tàn phá bất ngờ bởi dịch bệnh Covid-19. GDP năm 2022 tăng trưởng hơn 8%, là mức tăng trưởng cao nhất trong hơn một thập kỷ qua. Với mức tăng trưởng này, kinh tế Việt Nam trong năm 2022 được nhiều tổ chức quốc tế đánh giá là điểm sáng trong bối cảnh nền kinh tế toàn cầu có nhiều bất ổn.

Trong bối cảnh cảnh nền kinh tế nêu trên, Thị trường bất động sản Việt Nam năm 2022 đã diễn biến với 2 “gam màu” khác biệt  “đầu năm bùng nổ, cuối năm trầm lắng”.

Sau giai đoạn “ngủ đông” vì đại dịch, nền kinh tế nói chung, thị trường bất động sản nói riêng hồi phục theo những xu hướng hoàn toàn mới mẻ. Cuối năm 2021, đầu năm 2022, nguồn tiền dễ – kết quả của chính sách mở rộng tín dụng, giảm lãi suất tìm kiếm một kênh đầu tư khả quan. Chứng khoán và bất động sản là hai kênh đầu tư được quan tâm lựa chọn, gần như tách rời hẳn với các hoạt động kinh doanh khác.  Số lượng các nhà đầu tư bất động sản tham gia thị trường tăng mạnh.

Với việc dòng tiền dễ bơm vào thị trường không được kiểm soát tốt, hướng vào hoạt động đầu cơ cộng với sự phục hồi của nền kinh tế, quá trình đô thị hóa đã kéo theo nhu cầu bất động sản tăng cao ở tất cả phân khúc. Tiếp đó là sự phát triển của hệ thống hạ tầng, giao thông, đường xá ngày càng thuận tiện, đất đai ngày càng tích lũy thêm giá trị nội tại. Đặc biệt, trong tình hình nguồn cung bị thắt chặt bởi nhiều lý do đã tiếp tục đẩy mặt bằng giá lên cao. Vì vậy, đầu năm thị trường bất động sản phát triển nóng, sốt đất xảy ra rầm rộ ở nhiều mức độ khác nhau tại các địa phương có thông tin quy hoạch hạ tầng như sân bay, khu công nghiệp, cầu đường…. kéo theo sự phục hồi, hoạt động trở lại của các sàn giao dịch, môi giới bất động sản.

Tuy nhiên, từ cuối quý II năm 2022, thị trường bất động sản bắt đầu ghi nhận những dấu hiệu trầm lắng. Hàng loạt các chính sách thắt chặt về tín dụng, trái phiếu doanh nghiệp,… đã khiến tâm lý chung trên thị trường e ngại, mọi giao dịch bị trì hoãn. 

Tình trạng này không chỉ kéo dài một hai tháng mà đã diễn ra trong suốt nửa cuối năm 2022 và càng về sau thì “sức khoẻ” thị trường cũng như cộng đồng doanh nghiệp càng suy giảm. Nhiều doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản phải đóng cửa, tạm ngừng hoạt động. Các công ty còn hoạt động trong lĩnh vực này phải thu hẹp quy mô đầu tư sản xuất kinh doanh, cắt giảm bộ máy nhân sự hoặc một nhân sự kiêm 2 đến 3 công việc để có thể sinh tồn. Thậm chí có doanh nghiệp giảm đến 60-70% lượng nhân sự và cắt giảm lương, nhiều công ty buộc phải cho nhân viên nghỉ tết sớm. Thị trường bất động sản khó khăn thì nhân sự trong ngành, đặc biệt là tuyến đầu như đội ngũ môi giới bất động sản là đối tượng bị ảnh hưởng đầu tiên và nặng nề nhất, ước lượng số lượng môi giới đang hoạt động hiện nay chỉ còn khoảng 30-40% so với giai đoạn đầu năm.

Ngoài ra, do tắc nguồn vốn tín dụng, tắc nguồn vốn trái phiếu, tắc cả nguồn vốn huy động từ khách hàng, nên nhiều doanh nghiệp bất động sản “đói vốn”, phải tạm dừng triển khai dự án, thanh toán hoa hồng cho các sàn giao dịch bằng sản phẩm bán hoặc bán sản phẩm bất động sản, nhà ở với chiết khấu sâu (lên đến hơn 30% giá hợp đồng nếu thanh toán ngay). 

Tính chung cả năm 2022, nguồn cung ra thị trường đạt khoảng 48.500 sản phẩm, tương đương 90% tổng lượng sản phẩm chào bán mới năm 2021 – thời điểm thị trường chịu ảnh hưởng nặng nề bởi dịch Covid-19 và chỉ bằng 28% so với năm 2018 (180.000 sản phẩm). Cơ cấu nguồn cung chủ yếu là các sản phẩm cao cấp, đầu tư; thiếu vắng hẳn các sản phẩm nhà ở phù hợp với “túi tiền” của số đông người dân.

Về tỷ lệ tiêu thụ, toàn thị trường năm 2022 chỉ đạt khoảng 39%, tương đương với 19.000 giao dịch thành công, bằng 69% lượng tiêu thụ năm 2021 và chỉ bằng 17% lượng giao dịch của năm 2018. Riêng quý IV, tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt mức 14%.

Dữ liệu của VARS cũng cho thấy, giá bất động sản, đặc biệt là sản phẩm đất nền được điều chỉnh về giá trị thực, gần như nguyên trạng so với thời điểm cuối năm 2021 khi chưa xảy ra cơn sốt đất. Tuy nhiên, phân khúc nhà ở, đặc biệt là căn hộ chung cư không nằm trong xu hướng giảm giá bán. Một phần do nhu cầu ở loại hình nhà ở này luôn hiện hữu và tăng không ngừng cùng quá trình đô thị hóa. 

Bên cạnh đó, mặt bằng giá sơ cấp căn hộ cũng khó giảm do chi phí đầu vào, lãi suất, lạm phát ngày càng tăng cao. Các sản phẩm phù hợp với nhu cầu thực, có thanh khoản tốt trong dài hạn và nhu cầu cho thuê cao vẫn ghi nhận tỷ lệ hấp thụ tốt. Tuy nhiên, lượng giao dịch không cao bởi việc hạn chế khoản vay tín dụng không chỉ ảnh hưởng đến nhà đầu tư mà còn khiến những người có nhu cầu ở thực khó tiếp cận khoản vay trong khi cơ cấu nguồn cung chủ yếu là các sản phẩm cao cấp, giá không phù hợp với nhu cầu dù đã áp dụng nhiều chính sách ưu đãi, chiết khấu.

Thị trường ngưng trệ, trầm lắng, yếu giao dịch không phải do thực chất thị trường xấu mà do có quá nhiều điểm đã tạo ra sự cưỡng bức, buộc thị trường phải rơi vào trạng thái khó khăn. Nhìn chung, thị trường BĐS đang trong trạng thái bình thường, nhưng bị bắt phải “giảm ăn, giảm oxy để thở và giảm bơm máu” nên rất dễ bị rơi vào tình trạng “đột quỵ”. Thời gian tới, Nhà nước sẽ tiếp tục có những giải pháp điều chỉnh, hỗ trợ kịp thời, hiệu quả, thị trường sẽ dần ấm lên và hoạt động ổn định. Nguồn cung trong tương lai từ một lượng lớn các dự án giá trị ước đạt khoảng 30 tỷ USD được các doanh nghiệp đầu tư trên cả nước, đặc biệt là các dự án phù hợp với nhu cầu như nhà ở bình dân, nhà ở xã hội,… sẽ dần được đưa vào thị trường ngay khi các chính sách vĩ mô được điều chỉnh.

Bên cạnh đó, các doanh nghiệp bất động sản đã và đang nỗ lực tái cấu trúc, tái cơ cấu tình hình tài chính, hoạt động kinh doanh về đầu tư, sản phẩm hướng đến nhu cầu thực.  

BÁO CÁO THỊ TRƯỜNG QUÝ 3/2022 – CBRE

Thị trường bán lẻ TP.HCM

Tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu dùng 9 tháng đầu năm 2022 ở TP.HCM có quy mô cũng như tốc độ tăng cao hơn so với cùng kỳ nhiều năm trở lại đây, đạt mức 805.000 tỷ đồng và tăng 26% so với cùng kỳ năm ngoái. Mặc dù vậy, quy mô của tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu dùng của 3 quý năm 2022 ước tính chỉ đạt khoảng 84% trong điều kiện bình thường không bị ảnh hưởng bởi dịch COVID-19.

Trong quý 3/2022, tại TP.HCM, giá chào thuê trung bình tại tầng trệt và tầng một của các trung tâm mua sắm ở khu vực trung tâm thành phố đạt mức 185-250 USD/m2/tháng, tăng 52,1% theo năm, gấp hơn 5 lần so với giá thuê ở khu vực ngoài trung tâm là 38 USD/m2/tháng (giá thuê chưa bao gồm VAT và phí dịch vụ).

Ghi chú: Giá thuê được tính cho tầng trệt và tầng 1, chưa bao gồm VAT và Phí dịch vụ.
Nguồn: B.P. Nghiên cứu và Tư vấn CBRE, quý 3/2022.

TP.HCM ghi nhận tỷ lệ trống được cải thiện ở cả khu vực trung tâm và ngoài trung tâm so với quý trước. Cụ thể, tỷ lệ lấp đầy quý 3 của khu vực trung tâm đạt gần 93,8%, tăng 1,0 điểm phần trăm (đpt) theo quý. Trong khi đó, khu vực ngoài trung tâm TP.HCM còn trống 11,4%, giảm 1,2 đpt theo quý. Tuy nhiên, so với cùng kỳ năm ngoái, tỷ lệ trống ghi nhận xu hướng tăng với mức 4,3 đpt theo năm ở khu vực trung tâm.

Nhận xét về tình hình hoạt động của thị trường bán lẻ trong 9 tháng đầu năm 2022, bà Thanh Phạm, Phó Giám đốc – Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn CBRE Việt Nam cho biết: “Giá chào thuê khu vực trung tâm vẫn duy trì đà tăng, đặc biệt là ở các vị trí đắc địa khi các nhà bán lẻ nước ngoài gia nhập và mở rộng hoạt động kinh doanh tại thị trường Việt Nam. CBRE cũng ghi nhận tỷ lệ trống có xu hướng giảm nhẹ ở khu vực ngoài trung tâm do một số thương hiệu dịch chuyển xu hướng mở rộng ra ngoài trung tâm và các trung tâm thương mại đang đảo lại ngành hàng cho phù hợp với nhu cầu mua sắm và mở rộng của thương hiệu sau COVID-19” .

Trong quý 3, thị trường tiếp tục chứng kiến sự mở rộng của khối ngoại với sự xuất hiện của một số thương hiệu quốc tế ngành thời trang, thể thao, F&B. Khu vực trung tâm quận 1 ghi nhận hoạt động mới của hàng loạt các thương hiệu nổi tiếng như McLaren, Beverly Hills Polo Club, ViinRiic Galeries De Parfumes, Maestro, De Obelly và Sohee. Cùng lúc đó, vào tháng 9 vừa qua, Decathlon cũng đã chính thức khai trương tại Vạn Hạnh Mall (quận 10) và thương hiệu thời trang Hàn Quốc 8seconds đã khai trương tại tầng 1, trung tâm mua sắm Aqua City, Đồng Nai.

Về nguồn cung tương lai, TP.HCM dự kiến sẽ đón thêm một nguồn cung mới vào cuối năm nay với 35.000m2 NLA từ TTTM Thiso tại TP. Thủ Đức, và 144.000m2 NLA trong giai đoạn 2023-2024.

Ngành F&B tiếp tục dẫn đầu số lượng hỏi thuê với mức tăng 26% theo quý kể từ đầu năm 2022.
Nguồn: Vnbusiness

CBRE ghi nhận số lượng yêu cầu hỏi thuê tăng trưởng khả quan, đặc biệt tập trung vào các ngành hàng như dịch vụ ăn uống (F&B), thời trang & phụ kiện, và phong cách sống, chiếm gần 87% tổng số lượng yêu cầu hỏi thuê. Ngành hàng F&B tiếp tục dẫn đầu số lượng hỏi thuê với mức tăng 26% theo quý kể từ đầu năm 2022.

Chia sẻ về triển vọng thị trường, bà Thanh Phạm cho rằng: “Giá chào thuê khu vực đắc địa thành phố sẽ tiếp tục đà tăng trong thời gian tới với sự quan tâm của các nhà bán lẻ nước ngoài tại thị trường Việt Nam, do đó, các thương hiệu cần nắm bắt cơ hội để mở rộng”. Ngoài ra, việc lạm phát tăng sẽ tác động tiêu cực đến chi tiêu của người tiêu dùng. Các doanh nghiệp bán lẻ đầu ngành được dự báo sẽ đối mặt với nhiều áp lực hơn và mức tăng trưởng có thể không cao như kỳ vọng.

Thị trường văn phòng TP.HCM

Thị trường văn phòng TP. HCM đón nhận 2 toà văn phòng hạng B mới của chủ đầu tư Cobi Group (Hàn Quốc) nằm tại quận 7, với tổng diện tích cho thuê là 26.932 m2. Những khách thuê đầu tiên của 2 toà Cobi Tower có thể kể đến các công ty lớn như: Lotteria, Lock & Lock, 7-Eleven.

Trong quý 3/2022, tỷ lệ trống trung bình của văn phòng Hạng A chỉ còn 6%, giảm 4,1 đpt theo quý và 4,6 đpt theo năm. Nguồn cung văn phòng Hạng A tại khu vực trung tâm thành phố có thể nói là rất hạn chế, khi các toà nhà lớn như Saigon Centre, Deutsches Haus chỉ còn mặt bằng trống cho thuê dưới 500m2. Theo đó, giá chào thuê văn phòng hạng A tiếp tục xu hướng tăng 2,2% theo quý và 8,7% theo năm, đạt mức 45,9 USD/m2/tháng. Giá chào thuê của văn phòng Hạng A như vậy đã phục hồi gần bằng so với thời điểm trước dịch là năm 2019.

Các tòa nhà cho thuê văn phòng trên đường Nguyễn Huệ, phường Bến Nghé, trung tâm quận 1.
Ảnh: Hồng Đạt/ TTXVN

Trong khi đó, mặc dù có thêm nguồn cung mới, tỷ lệ trống trung bình của hạng B vẫn duy trì quanh mức hơn 9,5%, giảm 0,2 đpt theo quý và 0,3 đpt theo năm. Giá thuê văn phòng hạng B cải thiện nhẹ, gần như không đổi so với quý trước và cao hơn năm ngoái là 3,1%, đạt trung bình 25,9 USD/m2/tháng.

Đi cùng với những tăng trưởng của nền kinh tế, mức độ hấp thụ của thị trường cũng có các dấu hiệu tích cực với tổng diện tích cho thuê mới của thị trường cho hạng A và hạng B lần lượt là trên 19.000m2 và 18.000m2. Theo đó, tổng diện tích cho thuê mới trong 3 quý đầu năm 2022 đạt hơn 60.000m2, gần như trở lại mức hấp thụ trước đại dịch năm 2019 là khoảng 61.000m2.

Các công ty thuộc nhóm ngành tài chính – ngân hàng chiếm hơn 50% diện tích cho thuê mới trong quý 3/2022, tiếp theo đó là nhóm ngành dịch vụ, sản xuất và công nghệ thông tin. Bà Thanh Phạm nhận định: “Công nghệ thông tin là nhóm ngành phát triển nhanh và mạnh trong thời gian gần đây, nhận được nguồn vốn đầu tư lớn từ nước ngoài. Với nguồn lực tài chính tốt, tỷ trọng của nhóm khách thuê này lớn dần lên với diện tích thuê có thể lên đến trên 1.000 m2”. Về mục đích thuê, ngoài các giao dịch chuyển địa điểm (vẫn chiếm tỷ trọng lớn nhất với 41%) thì các giao dịch mở rộng mặt bằng cũng tăng lên nhanh chóng (chiếm tỷ lệ 39% tổng diện tích giao dịch).

Với các tín hiệu khả quan của thị trường văn phòng, nhiều dự án đang thi công trở lại sau hai năm hạn chế nguồn cung mới đã tạo nên diện mạo tích cực cho thành phố. Tuy nhiên, các diện tích mới này phần lớn đến từ các toà nhà hạng A tại cả khu vực trung tâm cũng như ngoài trung tâm với tổng diện tích khoảng 183.000m2, chiếm tỷ lệ hơn 85% nguồn cung mới tính đến năm 2023. Theo đó, tỷ lệ trống dự kiến cho toà nhà hạng A có thể tăng lên mức 13% trong năm 2022 và 18% trong năm 2023, với hạng B là 13% và 11% trong 2 giai đoạn nêu trên nếu các toà nhà hoàn thành đúng tiến độ. Giá thuê dự kiến của hạng A sẽ có sự giảm nhẹ trong năm 2023 do sự xuất hiện của nguồn cung mới tại khu vực ngoại thành, trong khi giá thuê văn phòng hạng B sẽ tiếp tục ổn định ở mức hiện tại.

Nguồn: BP. Nghiên cứu & Tư Vấn CBRE Việt Nam, quý 3/2022 (giá thuê không bao gồm VAT và Phí Dịch vụ).

Thị trường căn hộ bán TP.HCM

Trong quý 3/2022, sau một đợt “bùng nổ” về nguồn cung mới với hơn 15.000 căn hộ chào bán trong quý 2, TP.HCM ghi nhận nguồn cung mới giảm mạnh, với chỉ 2.851 căn hộ được mở bán ra thị trường, giảm 80% so với quý trước, nhưng lại cao hơn 49% so với cùng kì năm trước. Hầu hết các dự án mới hoặc giai đoạn tiếp theo của các dự án hiện hữu đều chỉ cung cấp ra thị trường lượng sản phẩm khá hạn chế, trung bình 200 sản phẩm/ dự án cho đợt mở bán trong quý 3 này. Trong đó, nguồn cung mới tập trung chủ yếu ở phía Đông và phía Nam của TP.HCM.

Tuy nguồn cung mới của quý 3/2022 có sự sụt giảm nhưng nếu xét tổng nguồn cung trong 9 tháng đầu năm 2022, thị trường ghi nhận số căn hộ mở bán mới tăng lần lượt 142% so với cùng kỳ năm 2021, 59% so với cùng kỳ năm 2020 và đạt gần 83% nguồn cung mới của cùng kỳ năm 2019 – thời điểm trước khi dịch bệnh bùng nổ. Điều này đã cho thấy tín hiệu phục hồi từng bước của thị trường căn hộ tại TP.HCM sau đại dịch.

Phân khúc cao cấp tiếp tục giữ vị trí dẫn đầu thị trường trong suốt 3 năm vừa qua, chiếm 76% nguồn cung mới quý này. Phân khúc hạng sang chiếm khoảng 13% thị trường với các dự án lần lượt nằm ở quận 1,2 và 7. Phân khúc trung cấp chỉ ghi nhận duy nhất đợt mở bán của một dự án tại khu vực quận 9 trong khi phân khúc bình dân tiếp tục biến mất khỏi thị trường kể từ năm 2019. Xu hướng người mua nhà chuyển hướng tìm kiếm sản phẩm sang các vùng ven hoặc các tỉnh lân cận như Bình Dương, Đồng Nai tiếp tục tăng cao khiến cho thị trường tại các khu vực này trở nên sôi động hơn trong thời gian vừa qua, với nhiều dự án mới từ các chủ đầu tư uy tín.

Nguồn: BP. Nghiên cứu và Tư vấn, CBRE Việt Nam, quý 3/2022.

Sự nâng cấp giá của các dự án mới gần đây và sự giảm sút nguồn cung của các dự án có mức giá thuộc phân khúc trung bình trên thị trường sơ cấp đã thúc đẩy tăng trưởng giá không ngừng trong suốt các quý vừa ra. Giá sơ cấp trung bình trên toàn thị trường đạt mức 2.545 USD/m2, tăng 3,4% so với quý trước và tăng 12% so với cùng kì năm ngoái. Trong đó, phân khúc hạng sang có mức tăng trưởng so với quý trước cao nhất, tăng đến 9% so với quý 2, chủ yếu do vị trí của các dự án nằm tại các khu vực đắc địa của TP.HCM.

Quý 3/2022 ghi nhận 6.726 căn hộ chào bán thành công, mặc dù tỉ lệ bán giảm 36% so với quý trước do nguồn cung mới không nhiều, số lượng căn bán ra lại tiếp tục vượt gấp 2,4 số lượng căn mở bán, chứng tỏ nhu cầu mua căn hộ tại TP.HCM vẫn còn rất nhiều dù mức giá bán không ngừng tăng trưởng.

Tổng số căn hộ bán được trong 9 tháng đầu năm 2022 là 18.520 căn hộ, tăng gần gấp đôi số căn chào bán thành công của 9 tháng đầu năm 2021, tăng 73% so với 9 tháng đầu năm 2020 và đạt gần 77% lượng căn hộ bán được của năm 2019.

Giá bán trung bình trên thị trường sơ cấp: USD/m2 (chưa bao gồm thuế GTGT và được tính trên diện tích thông thủy), thể hiện giá bán của tất cả các dự án sơ cấp đang bán trên thị trường trong quý khảo sát.
Nguồn: BP. Nghiên cứu và Tư vấn, CBRE Việt Nam, quý 3/2022.

Dự kiến trong quý 4/2022, TP.HCM sẽ chào đón khoảng 1.822 căn hộ mới từ 11 dự án (65% tập trung chủ yếu tại khu vực phía Đông TP.HCM), nâng tổng nguồn cung mới dự kiến trong năm 2022 lên 20.054 căn. Trong đó, phân khúc cao cấp và hạng sang sẽ tiếp tục dẫn dắt nguồn cung mới trong ba tháng cuối năm nay, với 66% nguồn cung mới thuộc phân khúc cao cấp, 31% thuộc phân khúc hạng sang và chỉ 3% là căn hộ thuộc phân khúc trung cấp.

Mức giá chào bán được dự đoán sẽ tiếp tục tăng, nhưng có thể tăng với tốc độ chậm hơn so với các quý trước. Dựa trên số liệu của quá khứ và nhận định về thị trường trong tương lai gần, mức giá chào bán sơ cấp có thể tiếp tục tăng ở mức 3-4% mỗi năm trong giai đoạn 2022-2024.

Dự đoán những tháng cuối năm 2022 thị trường sẽ tiếp tục đối mặt với nhiều khó khăn, thử thách bao gồm:

• Nguồn cung tiếp tục hạn chế, đặc biệt là nguồn cung ở phân khúc trung cấp và bình dân. Những người mua để ở sẽ không có nhiều lựa chọn do hầu hết các nguồn cung mới sẽ tập trung ở phân khúc cao cấp trở lên.
• Mặc dù chính sách thắt chặt tín dụng đang dần được nới lỏng nhưng việc tiếp cận nguồn vốn vẫn vô cùng khó khăn đối với cả nhà đầu tư cá nhân và nhà đầu tư thể chế (chủ đầu tư dự án). Việc khó tiếp cận nguồn vốn vay ngân hàng kết hợp giá nhà tiếp tục gia tăng khiến tính thanh khoản của thị trường bị suy giảm ít nhiều. Tuy nhiên do nguồn cung hạn chế trong khi sức cầu vẫn được duy trì nên sức hấp thụ trên thị trường vẫn ở mức khả quan.
• Những thông tin trên thị trường liên quan đến các thay đổi pháp lý (quy định về thời hạn sở hữu chung cư, áp dụng thuế tài sản…) cũng như những cuộc điều tra trên thị trường về các sai phạm của chủ đầu tư có thể gây ảnh hưởng tới tâm lý người mua.

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc Điều hành CBRE Việt Nam, nhận định: “Thời điểm này các nhà đầu tư nên nhắm tới việc đầu tư trung và dài hạn, hạn chế đầu tư lướt sóng, kèm theo kế hoạch rõ ràng về dòng tiền, hạn chế vay và luôn dự phòng một khoảng thời gian thanh khoản dài hơn. Các nhà đầu tư cũng nên tìm hiểu kỹ pháp lý dự án, do trên thị trường hiện nay xuất hiện nhiều sản phẩm không có pháp lý rõ ràng ảnh hưởng đến khoảng thời gian đầu tư. Với người mua nhà để ở, chi phí lãi vay có xu hướng gia tăng, nên các chính sách bán hàng của chủ đầu tư sẽ là các yếu tố quan trọng để cân nhắc quyết định và lựa chọn”.

BÁO CÁO THỊ TRƯỜNG QUÝ 2/2022 – MSH GROUP

 Nền kinh tế Việt Nam đã bước qua nửa năm 2022 với dấu hiệu phục hồi rõ nét sau đợt tàn phá bất ngờ bởi dịch bệnh Covid-19 nửa cuối năm 2021. GDP quý II.2022 tăng trưởng 7,72% so với cùng kỳ, là mức tăng trưởng GDP quý II cao nhất trong vòng một thập kỷ vừa qua. Kim ngạch xuất khẩu, giải ngân vốn FDI, thu ngân sách, số lượng doanh nghiệp thành lập mới và quay trở lại hoạt động… đều có kết quả khả quan.

Tuy nhiên, những rủi ro từ nguy cơ lạm phát trên quy mô toàn cầu sau những tác động của dịch bệnh Covid-19, chiến tranh Nga – Ukraine gây đứt gãy chuỗi cung ứng,… vẫn đang hiện hữu.

Trong một cuộc khảo sát gần đây của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) với các hội viên là những nhà môi giới bất động sản đang hoạt động, có tới 83% số người được hỏi cho rằng nên đầu tư bất động sản như một công cụ đối phó với lạm phát. Trong tình hình vĩ mô diễn biến phức tạp và khó dự đoán, hầu hết các nhà môi giới được hỏi (90%) cho rằng giá căn hộ sẽ tăng trong nửa cuối năm nay. Tuy nhiên, chỉ 53% tin rằng giao dịch bất động sản sẽ sôi động trong thời gian tới. 

BÁO CÁO THỊ TRƯỜNG QUÝ 1/2022 – JLL

Tổng Quan Kinh Tế:

• Tăng trưởng GDP Quý I khởi sắc, tiếp nối đà tăng của Q4.21

• Tổng sản phẩm trong nước (GDP) Quý 1/22 ước tính tăng 5,03% so với cùng kỳ năm trước

• Giải ngân vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài cao nhất 5 năm: Mặc dù vốn FDI đăng ký vào Việt Nam chỉ đạt 8,91 tỷ USD trong Quý 1/22, giảm 12,1% so với cùng kỳ năm trước

• Tính chung Quý 1/22, tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu dùng ước đạt 57,3 tỷ USD, tương đương 1.318 nghìn tỷ VND, tăng 4,4% so với cùng kỳ năm trước, nếu loại trừ yếu tố giá tăng 1,6% (cùng kỳ năm 2021 tăng 2%)

• Khách quốc tế đến Việt Nam trong Quý 1/22 ước đạt gần 91 nghìn lượt người, tăng 89,1% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, tháng 3 ghi nhận tới 41,7 nghìn lượt người, gấp 2,2 lần cùng kì năm trước khi Việt Nam bắt đầu mở cửa các đường bay quốc tế và đón khách du lịch trở lại vào ngày 15/03/2022.

• CPI tăng thấp giữa cơn “bão giá” trên thế giới: Tính chung Quý 1/22, CPI tăng 1,92% so với cùng kỳ năm trước. Đây là mức tăng khá thấp trong bối cảnh bất ổn giá trên toàn thế giới, khẳng định sự cố gắng trong việc cân đối giá tiêu dùng trong nước của Chính phủ Việt Nam.

• Trong 3 tháng đầu năm, tổng kim ngạch xuất nhập khẩu hàng hóa ước tính đạt 176,35 tỷ USD, tăng 14.4% so với cùng kỳ năm trước.

Diễn biến thị trường bất động sản:

TP HCM và các tỉnh lân cận

• Văn phòng: Nguồn cung mới tiếp tục hạn chế trong Q1.22. Giá thuê ổn định ở mức 30,7 USD/m2/tháng, tăng nhẹ 0,3% theo năm và 0,2% theo quý.

• Bán lẻ: Chủ đầu tư còn khá thận trọng sau tác động của đại dịch. Khách thuê lớn dẫn dắt nhu cầu trong Q1.22.

• Nhà liền thổ: Giá bán sơ cấp nhà liền thổ tại TP.HCM và các tỉnh lân cận ổn định theo quý nhưng vẫn giữ đà tăng trưởng theo năm, tăng 1,7% theo quý và 15,9% theo năm, đạt mức 3.007 USD/m2 đất.

• Công nghiệp: Thị trường chào đón nguồn cung mới. Tỷ lệ lấp đầy vẫn duy trì ở mức ổn định.

Hà Nội và các tỉnh lân cận

• Văn phòng: Giá thuê văn phòng hạng A trong Q1.22 đạt 26,8 USD/m2/tháng*, tăng 0,1% so với quý trước.

• Bán lẻ: Giá thuê tăng nhẹ so với quý trước.

• Nhà liền thổ: Giá bán sơ cấp trung bình của thị trường Hà Nội và các tỉnh lân cận đạt 4.799 USD/m2 đất, tăng 2,7% theo quý và 12,2% theo năm.

• Công nghiệp: Thị trường đất Khu công nghiệp có thêm nguồn cung mới. Tỷ lệ lấp đầy ở khu vực miền Bắc giữ vững trên 80%.